Hintahaarukka: Alkaen enintään

Laajennettu haku

Lisää Kotivertailuun

Kauppakirja on asunto- ja kiinteistökaupan tärkeä loppukaneetti, jolla sovittu kauppa ehtoineen vahvistetaan. Asunto-osakkeiden kaupassa jo ostotarjous ehtoineen on sitova, joten useimmista ehdoista on sovittu jo ostotarjousta hyväksyttäessä. Lain mukaan ostajan on pitänyt jo asunnon ostotarjousta antaessaan perehtyä huolella ostettavaan asuntoon, sen sijaintiin, ominaisuuksiin ja kuntoon. Myyjän puolestaan on pitänyt kertoa ostajalle ennen asunnon ostotarjouksen vastaanottamista rehellisesti kaikki, mikä saattaisi vaikuttaa ostajan päätökseen tehdä kauppa. Kiinteistökaupassa ostotarjoukset eivät ole sitovia, joten kaupan ehdoista saatetaan sopia kunnolla vasta kauppakirjaa tehdessä.

Kauppakirja tehdään aina kirjallisesti, mutta asunto-osakekaupassa kaupan osapuolet myyjä ja ostaja voivat teoriassa vapaasti sopia kauppakirjan muodosta ja sisällöstä. Kun kaupan yksityiskohdat ja ehdot on saatu kirjattua ylös, molemmille osapuolille ja mahdollisille ulkopuolisille asiantuntijoille (lakimies, pankki) tulee jättää useampi päivä aikaa kommentoida kauppakirjaa. Kun asunnon kauppakirja on hyväksytty, ostajan ja myyjin allekirjoituksin kauppa vahvistetaan toteutuneeksi.

Millainen on siis hyvä kauppakirja, joka edistää asuntokaupan onnistumista?

Hyvästä asunnon kauppakirjasta selviävät ainakin seuraavat asiat:

     

     Yksilöivät tiedot ostajasta ja myyjästä. Kauppakirjaan tarvitaan myyjän ja ostajan henkilötunnukset, nimet ja osoitteet.

     

     Tiedot kaupan kohteesta. Asunto-osakekaupassa kauppakirjaan tulee asunto-osakeyhtiön nimi ja osoite, osakkeiden numerot ja lukumäärä, huoneiston numero,huoneluku ja pinta-ala ja huoneiston kunto. Kiinteistökaupassa kaupunki ja kiinteistötunnus, kiinteistön osoite ja kiinteistön ja siellä olevan asuinrakennuksen pinta-ala, huoneluku, rakennusvuosi ja kunto.

     

     Velaton kauppahinta, myyntihinta ja sen maksuehdot. Velaton kauppahinta on hinta, joka pitää sisällään myyjälle maksettavan hinnan lisäksi myös huoneiston maksamattomat yhtiölainaosuudet ja tonttiosuudet. Myyntihinta on taas se rahasumma, joka maksetaan myyjälle kaupanteossa. Jos huoneistolla ei ole maksamatonta yhtiölainaa tai tonttilainaa eli huoneiston haltijalta ei peritä rahoitusvastiketta, velaton kauppahinta on sama kuin myyntihinta. Näin on yleensä myös kiinteistöissä.

    Kauppakirjaan tulee myös merkitä, maksetaanko koko tarjottu summa käteiskauppana kaupanteossa vaiko osamaksulla niin, että esim. 20% kaupanteossa ja loput 80% siinä vaiheessa kun asunto vapautuu ostajan käyttöön.

     

     Omistusoikeuden siirtyminen eli päivämäärä, jolloin omistusoikeus myynnissä oleviin asunto-osakeyhtiön osakkeisiin tai kiinteistön panttikirjoihin siirtyy myyjältä ostajalle.

     

     Hallintaoikeuden siirtyminen eli päivämäärä, jolloin huoneisto/kiinteistö  vapautuu viimeistään  ostajan käyttöön.

     

     Mahdolliset maksuehtoihin liittyvät vakuudet: Jos osakkeet tai panttikirjat siirtyvät ostajalle kokonaan hetkellä, jolloin ostaja on maksanut kauppahinnasta vasta osan, ostajan on pantattava maksamatonta kauppahintaa vastaavan osa osakkeista/panttikirjoista myyjälle maksamattoman kauppahinnan vakuudeksi. Ja toisin päin. Ostajan ja myyjän pankit sumplivat nämä panttausasiat keskenään, kunhan olette informoineet heitä asiasta hyvissä ajoin ennen kaupantekoa. Heille se on rutiinia.

     

    Lista asiapapereista, jotka ostaja on saanut tutustuttavakseen ennen kaupantekoa. Usein myyjä tai myyjää edustava välittäjä haluaa listata kauppakirjaan kaikki oleelliset asiakirjat, tarkastuspöytäkirjat ja sopimukset, joilla on merkitystä ostajalle ja jotka hän on toimittanut ostajalle hyvissä ajoin ennen kauppaa. Näin ostaja ei voi jälkeenpäin vedota siihen, että ei olisi saanut joitakin tärkeitä tietoja. Ostajan kannattaa varmistaa, että hän on todella saanut nähdäkseen paperit hyvissä ajoin ennen kauppaa ja on tutustunut niihin. Aina näin ei ole.

     

     Maksun tai vapautumisen viivästymisestä koituvat sanktiot: Jos ostaja ei maksa kauppahintaa sovitussa aikataulussa, hän joutuu  korvaamaan asian myyjälle. Sanktiona on yleensä se, että ostaja maksaa myyjälle maksamattomasta kauppahinnasta voimassaolevaa viivästyskorkoa. Jos viive on pitkä, voidaan myös sopia, että myyjällä on oikeus purkaa kauppa.

    Jos asunnon vapautuminen ostajan käyttöön myöhästyy sovitusta myyjän takia,  myyjälle määritellään siitä rangaistus. Usein rangaistuksena on rahallinen korvaus jokaiselta alkavalta myöhästymisviikoilta, mutta voidaan myös sopia, että ostajalla on oikeus purkaa kauppa asunnon hallinnan viivästyessä tietyn.  Jokaiselta myöhästymisviikolta perittävän sanktion kannattaa olla niin suuri, että asuntoon jääminen ei ole myyjälle mielekästä. Hyvä käytäntö on ollut asettaa sanktio  2-5 kertaa myytävän asunnon tavanomaista vuokratasoa suuremmaksi.

     

     Merkintä asunnon merkittävistä virheistä ja puutteista, joista ostaja on tietoinen kaupantekohetkellä. Usein myyjä tai myyjää edustava välittäjä haluaa kauppakirjaan maininnan tiedossa olevista asunnon tai kiinteistön virheistä tai puutteista, jotta myyjä vapautuisi vastuista eikä ostaja voisi vedota niihin myöhemmin. Tässä ostajan kannattaa olla tarkkana ja vaatia joko tarkempia tutkimuksia tai sitä, että virheet yksilöidään tarkasti. Jos kauppakirjaan kirjoitetaan, että kylpyhuoneesta löytyi kosteusmittauksessa vähän kosteutta, joka johtunee kylpyhuoneen vesi-eristeiden puuttumisesta ja myöhemmin selviää, että koko kylpyhuoneen ja sen viereisten huoneiden alapohja on lahonnut  kosteusvaurion vuoksi ja korjauskulut ylittävät 4% kauppahinnasta voiko myyjä vetäytyä kokonaan vastuusta? KotiKylän mielestä ei.

    Tilannetta helpottaa huomattavasti se, jos asunnosta on tehty ennen kauppaa kuntotarkastus tai kosteusmittaus. Tällöin kauppakirjaan laitetaan maininta siitä, että molemmat osapuolet ovat tutustuneet kuntotarkastuksen raporttiin. Lisäksi kopio raportista  liitetään kauppakirjaan.

     

     Maininta mahdollisista yhtiöön, asuntoon tai kiinteistöön tulevista mittavista remonteista. Se, että ostaja on tietoinen hänelle maksettavaksi tulevista isoista remonteista on hyvä kirjoittaa kauppakirjaan selkeästi. Mieluiten niin, että mukana on jonkinlainen aikataulu- ja kustannusarvio, jotta väärinymmärryksen mahdollisuutta ei ole.

     

    Kauppaan kuuluva tarpeisto. Kauppaan lasketaan kuuluvaksi aina kaikki asuntoon kiinteästi asennetut kalusteet, tavarat ja  kodinkoneet, joita ei voi irrottaa jättämättä rumia jälkiä. Esimerkkejä näistä ovat  keittiö- ja kph-kalusteet, liesi, jääkaappi, sälekaihtimet, ilmalämpöpumput ja pihan kasvit ja rakennelmat. Näitä ei tarvitse luetella kauppakirjassa, ellei tarpeistoon kuulu jotakin tavallisesta poikkeavaa. Jos myyjä haluaa viedä jotakin tarpeistoon kuuluvaa mukanaan, hänen on sovittava siitä ennen kaupantekoa ostajan kanssa ja kirjattava asia kauppakirjaan.

    Joskus kauppaan halutaan sisällyttää jotakin asuntoa varten hankittua irtaimistoa. Esimerkiksi verhotangot, verhot tai valaisin. Tällaista irtaimistoa ei saa verotuksellisista syistä sisällyttää asunnon hintaan vaan sille pitää määrittää erillinen hintansa. Myytävästä irtaimistosta hintoineen tehdään erillinen luettelo ja liitetään se kauppakirjaan.

     

     Päivä, jolloin vastuu asunnosta tai kiinteistöstä, sen vakuuttamisesta ja maksuista siirtyy uudelle omistajalle. Yleensä vastuu  siirtyy samana päivänä, kun hallintaoikeus asuntoon tai kiinteistöön siirtyy tai kun sen pitäisi siirtyä. Kiinteistövero laskutetaan kuitenkin kaksi kertaa vuodessa, keväällä tai syksyllä, joten usein myyjä ja ostaja sopivat kaupantekohetkellä, kumpi maksaa kunkin veroerän.

     

    Päiväys ja sopijapuolten allekirjoitukset

     

    Myytävässä kodissa asuneiden aviopuolisoiden suostumukset allekirjoituksineen. Puoliso ei saa lain mukaan myydä aviopuolisoiden yhteistä kotia ilman toisen osapuolen suostumusta, vaikka omistaisikin sen yksin. Myynti onnistuu, kun kauppakirjan liitteenä on toisen aviopuolison kirjallinen suostumus.

     

    Maininta varainsiirtoverosta. Ostaja maksaa osakehuoneiston kaupasta varainsiirtoveroa 2% velattomasta kauppahinnasta , kiinteistön kaupasta 4% velattomasta kauppahinnasta.

     

    Kauppakirjan liitteet. Kauppakirjan liitteeksi laitetaan kyseisen kaupan ja sen ehtojen kannalta tärkeimmät dokumentit. Useimmiten kauppakirjan liitteeksi laitetaan asunto-osakkeen tai kiinteistön viralliset paperit,  kuntotarkastusraportti tai kosteusmittausraportti, jos sellainen on olemassa ja tarvittaessa myyjän puolison suostumus. Jos myytävä kiinteistö on määrä-ala, joka on jaettu hallinnanjakosopimuksella, liitteeksi tarvitaan kiinteistön mahdollinen hallinnanjakosopimus.

    Sopimassa kauppoja osakehuoneistosta? Tehdäänpä kauppakirja.

    Ellei kaupassa ole välittäjää joka laatisi kauppakirjan, osakehuoneiston kauppakirjan voi periaatteessa laatia joko myyjä tai ostaja. Valtaosa kaupoista on samankaltaisia, joten osakehuoneiston kauppakirja on helppoa tehdä käyttämällä apuna jotakin valmista mallia. Ohessa käyttöösi lakitoimisto Herkuleksen (ent. Kiinteistölakimiehet) tekemät kauppakirjamallit (word-tiedostot), jotka voit ladata maksutta koneellesi.

    Vaihda kauppakirjamallissa punaisten tekstien paikalle tulevan kaupan tiedot, poista mahdolliset turhat kohdat ja tee tarvitsemasi lisäykset. Muistathan tarkistuttaa ja hyväksyttää kauppakirjan hyvissä ajoin ennen kaupantekopäivää kaupan toisellakin osapuolella. Olet sitten ostaja tai myyjä, muista myös toimittaa tiedot kaupasta ajoissa pankillesi ja pyydä pankkiasi hoitamaan tarvittavat maksujärjestelyt ja valmistautumaan osakekirjojen siirtoon.

    Asunto-osakekaupassa paperiset asunto-osakekirjat siirtyvät uuden omistajan omistukseen. Asuntojen osakekirjoja pidetään yleensä asunnon omistajan pankissa säilössä, joten kaupatkin on usein kätevintä tehdä myyjän pankin konttorissa.

    Tuliko sovittua kiinteistökaupat? Tehdäänpä kauppakirja.

    Jos olet myymässä tai ostamassa kiinteistöä, KotiKylä suosittelee kauppakirjasi tekoon ja kaupan tekoon oheisen mallin sijaan Maanmittauslaitoksen mainiota Kiinteistoasiat.fi-palvelua.

    Palvelussa voi hoitaa kiinteistökaupan alusta loppuun kiinteistön virallisten asiakirjojen tilauksesta kaupan vahvistamiseen. Palveluun on sisäänrakennettu helppokäyttöinen kauppakirjapohja, johon myyjä syöttää kauppaa koskevat tiedot ja valitsee valmiiden ehdolausekkeiden joukosta tulossa olevaan kauppaan soveltuvat ehdot. Myyjä lähettää kauppakirjapohjan suoraan palvelusta sähköisesti ostajalle ja halutuille kolmansille tahoille (pankki, välittäjä, lakimies, ostajan isä, naapuri, kuka vaan) kommentoitavaksi ja/tai päivitettäväksi. Nämä pääsevät tutkailemaan kauppakirjaa kirjautumalla palveluun pankkitunnuksillaan.

    Kun kauppakirja on valmis hyväksyttäväksi,  myyjä ja ostaja hyväksyvät ja vahvistavat sen  pankkitunnuksillaan. Erillistä kaupanvahvistajaa ei enää tarvita ja lainhuutokin astuu voimaan automaattisesti.