Asunnon ostaminen – Selvitä nämä ensin

Sinulla asunnon ostajana on asunto- ja kiinteistökaupassa selonottovelvollisuus. Tämä tarkoittaa, että jo ennen asunnon ostotarjouksen tekemistä sinun pitää ottaa huolella selkoa asunnosta ja sen lähiympäristöstä. Kaupan jälkeen et voi vedota asioihin, jotka olivat nähtävillä ennen ostotarjouksen tekemistä.

Tavoitteenamme on, että asunnon ostaminen on sinulle turvallista ja opit asuntokaupan salat ennen kauppaa etkä kaupan jälkeen, kantapään kautta.  Siksi olemme laatineet sinulle muistilistan asioista, joita sinun tulee selvittää ennen asunnon ostamista. Sen avulla varmistat, että olet tehnyt taustatyösi riittävän hyvin, tiedät mitä olet ostamassa ja asunnon ostaminen sujuu mahdollisimman mutkattomasti.

Kartoita tehdyt ja tulossa olevat isot remontit

Jo tehdyt peruskorjaukset nostavat talon arvoa, mutta tulossa olevat remontit laskevat sitä, mikäli korjauskulut tulevat asunnon uudelle omistajalle ja remontista seuraa asumishaittaa.

Jos olet ostamassa asuntoa asunto-osakeyhtiöstä, näet yhtiössä tehdyt ja tulossa olevat remontit yhtiön papereista. Asunto-osakeyhtiö lain mukaan taloyhtiöiden hallitusten tulee antaa vuosittaisessa yhtiökokouksessa taloyhtiön osakkaille kirjallinen selvitys yhtiön seuraavan viiden vuoden korjaustarpeista. Mukana tulee olla remontit, joilla on merkitystä huoneistojen käyttämiseen, yhtiövastikkeen määrään tai muihin huoneistojen käytöstä aiheutuneisiin kustannuksiin. Jos olet ostamassa asuntoa taloyhtiöstä, varmista että sinulla on tällainen korjaustarveselvitys käytössäsi ja perehdy sen sisältöön. Huomioi, että tulossa oleva putkiremontti saattaa rahanmenon lisäksi estää asumisen kuukausiksi. Julkisivuremontti taas saattaa pimentää ikkunat.

Jos huoneistossa, yhtiössä tai omakotitalossa ei ole tehty papereiden mukaan isoja peruskorjauksia eikä niitä näy suunnitelmissakaan, voit arvioida itse koska ne tulevat. Esimerkiksi kuparisten oikein asennettujen käyttövesiputkien käyttöikä on 50 vuotta, vanhojen muoviputkien selvästi lyhyempi.  Jo paljon ennen laskennallisen käyttöiän päättymistä putkien kunto kannattaa tarkistuttaa ammattilaisella, jotta säästytään kosteusvaurioilta. Jos ostat vanhan talon, jossa putket tai muut rakenteet ovat käyttöikänsä päässä, et voi vedota kaupan jälkeen siihen, että putkien rikkoontuminen olisi myyjän vastuulla oleva piilevä virhe.

Selvitä kaikki tärkeä asunnosta ja sen ympäristöstä

Myyntiesite on hyvä lähtökohta, mutta se ei riitä. Googlaa, kysele tutuilta, kysy myyjältä, laita mahdollinen välittäjä hommiin, soita isännöitsijälle ja kunnan rakennusvalvontaan.

Liian usein asunnon ostajat saavat jälkeenpäin todeta, että asunto olikin oletettua huonomassa kunnossa, tonttia reunustavalle metsäpalstalle alettiin rakentaa korkeita vuokrakerrostaloja,  lentomelu herätti perheen kukonlaulun aikaan joka aamu,  pakon sanelema salaojaremontti esti pihan käytön, ja koulu, jossa lasten piti aloittaa koulutie, olikin lakkautuslistalla.

Tällaiset asiat olisivat lähes aina ennakkoon selvitettäviss. Kun ostaja saa tietää tällaiset asiat ennen tarjouksen tekoa, hän voi varautua niihin ja säästyä ikäviltä yllätyksiltä.

Laki velvoittaa myyjää kertomaan kaiken tietämänsä asunnosta ostajille ennen asunnon ostotarjouksen tekoa, mutta lähiympäristön kanssa ollaan harmaalla alueella. Jos asunnon ostaja haluaa minimoida oston jälkeisen krapulan, hänen ei pidä tehdä oletuksia itselleen tärkeistä asioista vaan ottaa ohjat käsiinsä ja selvittää asiat itse.

Päätä, paljonko enimmillään aiot tarjota asunnosta

Asunnon ostaminen edellyttää, että selvität etukäteen muutaman tärkeän asian. Ensimmäinen asia on oma budjettisi, jossa on huomioitu sekä asunnon kauppahinta että tulevat muutto-, remontti- ja asumiskulut. Pysy budjetissa tai muuta sitä, mutta älä ylitä sitä noin vain.

Hetken huumassa ei kannata ajautua velkavankeuteen. (Jos siihen haluaa, se kannattaa tehdä suunnitellusti)

Toinen selvitettävä asia on, millaisilla neliöhinnoilla alueella on aiemmin myyty vastaavia asuntoja. Vaikka alueella jokainen asunto olisi uniikki ja hintahajonta suurta, alueen hintoja tutkimalla saat käsitystä hintahaarukasta. Jos yhtään alueen asuntoa ei ole myyty yli 5000€ neliöhinnalla viimeiseen kolmeen vuoteen, miksi juuri tämä asunto olisi poikkeus?

Jos haluat saada luotettavan ja perustellun ulkopuolisen näkemyksen ostettavan asunnon hinnasta, tilaa meiltä LKV:n tekemä asunnon hinta-arvio tai omakotitalon hinta-arvio. Hinta-arvion hinta on pieni verrattuna sen arvoon ja siihen, millaiset rahat asuntokaupassasi pyörivät.

Kolmas asia on myyjän hintapyyntö ja se, millä mielellä myyjä on myymässä. Haluaako hän saada nopeat ja hyvät kaupat vai parhaan hinnan? Joskus asuntoja myydään selvästi alle hintapyynnön. Joskus jopa alle markkinahinnan. Joskus, tosin kovin harvoin, tarjouskisa yltyy niin kovaksi, että lopullinen kauppahinta ylittää alkuperäisen hintapyynnön.

Listaa asunnon hyvät ja huonot puolet hyvissä ajoin ennen asunnon ostamista

Oletko käynyt katsomassa jo useita samankaltaisia asuntoja eli onko sinulla tarpeeksi vertailukohtia? Ovatko kaikki muuttajat yhtä innostuneita asunnon ostamisesta kuin sinä? Oletko käynyt asunnossa useasti ja saanut rauhassa kurkistella komeroihin, kellareihin ja salaojakaivoihin? Tunnetko alueen ja sen palvelut hyvin ja oletko käynyt siellä ja asunnossa myös sateisena iltana tai paukkupakkasella? Oletko kysynyt myyjältä kaiken, mikä sinua askarruttaa.

Jos vastaat kaikkiin kyllä, kykenet listaamaan asunon hyvät ja huonot puolet analyyttisesti. Ja kyllä, jokaisessa asunnossa on myös huonoja puolia. Mitä enemmän saat niitä listattua, sitä vähemmän ne myöhemmin harmittavat.

Mieti huolella ostotarjouksen ehdot

Asunnon ostotarjoukseen tulee sisällyttää ehdot, joilla olet valmis ostamaan asunnon ilmoittamaasi hintaan. Tarvittavia ehtoja ovat omistuksen siirto eli se, milloin asunnon omistus siirtyy uudelle omistajalle ja hallintaoikeuden siirto, eli se, milloin asunto vapautuu ostajien käyttöön.  Lisäksi sinun pitää ehdottaa tarjouksessasi myyjälle maksuehtoja eli aiotko maksaa kauppahinnan kaupanteossa kokonaan käteiskauppana vai maksatko osamaksulla eli osan kaupanteossa ja osan asunnon vapauduttua.

Lue tästä yksityiskohtaisemmat ohjeet siitä, miten asunnon ostotarjous tehdään. 

Asunto-osakkeiden ostotarjouksiin kirjataan tavallisesti 2-4 prosentin sanktio, joka tulee maksettavaksi sille kaupan osapuolelle, joka vetäytyy kaupasta ostotarjouksen hyväksymisen jälkeen.

Lisäksi voit laittaa asunnon ostotarjoukseen  ns. purkavia ehtoja, jotka pitää selvittää ennen kaupan tekoa ja jotka voivat antaa sinulle mahdollisuuden vetäytyä tarjouksestasi ilman seuraamuksia. Jos asunnossa ei ole tehty ennen ostotarjouksen tekemistä ulkopuolisten asiantuntijoiden luotettavia ja tuoreita kuntoselvityksiä, ehdoksi kannattaa laittaa vanhassa kerrostalohuoneistoissa kosteusmittaus ja pientaloissa kuntotarkastus lisätutkimuksineen.

Jotkut myyjät voivat kavahtaa tällaisia ehtoja, mutta tosiasiassa ne tekevät kaupasta molemmille osapuolille turvallisempaa ja helpompaa. Myyjä tietää, mitä on myymässä ja ostaja mitä on ostamassa. Myyjä vastaa ostajille kaupan jälkeen asunnostaan annettujen tietojen oikeellisuudesta ja myös piilevistä virheistä, eli merkittävistä virheistä, joista myyjäkään ei tiennyt.

Joskus ostajat kirjaavat ostotarjoukseensa ns. purkavaksi ehdoksi lainapäätöksen tai oman asunnon myynnin tiettyyn päivään mennessä. Lainapäätös tulee usein muutamassa päivässä, eli se tuskin on fiksulle myyjälle ongelma. Oman asunnon myynti taas voi viedä kuukausia, joten ehdon hyväksyminen vaatii myyjältä kärsivällisyyttä, kiireettömyyttä ja luottamusta kaupan syntymiseen.

Lue myös: Kuluttaja- ja kilpailuviraston neuvot vanhan asunto-osakkeen ostajille