Lisää Kotivertailuun

Asuntojen hinnat: Miksi hintaheilahtelusta ei pidä huolestua?

Asuntojen hinnat: Miksi hintaheilahtelusta ei pidä huolestua?

Suomalaisten kotitalouksien kaikesta varallisuudesta 53 % on kiinni omassa asunnossa ja  16 %  loma- ja sijoitusasunnoissa. Jos asuntojen hinnat oikeasti nousevat, suomalaisten omaisuuden arvo nousee ja jos taas asuntojen hinnat laskevat, meistä tulee kansana köyhempiä. Ei siis ihme, että asuntojen hinnat ja niihin liittyvä uutisointi kiinnostavat.

Asuntojen hintakehitystä uutisoitaessa keskitytään yleensä eri asuntotyyppien, kuten kerrostalo- tai rivitaloasuntojen keskineliöhintojen muutoksiin eri alueilla. Eri ajanjaksojen keskineliöhintoja on helppo vertailla ja näistä vertailuista on helppoa tehdä populistisia kansaan uppoavia uutisia tyyliin Omakotitalojen hinnat ovat laskeneet pääkaupunkiseudulla tai Yksiöiden hinta noussut.

Keskineliöhintojen ja niiden heilahtelun uutisointi johtaa helposti harhaan

Yksittäistä asunnon ostajaa tai myyjää keskineliöhintojen vertailut eivät juuri hyödytä. Pahimmillaan ne voivat johtaa oman asunnon hinnoittelussa pahasti harhaan. Käytetyt asunnot ovat aina enemmän tai vähemmän uniikkeja ja keskineliöhinnat ovat keskiarvoja. Ne eivät yleensä kerro juurikaan yksittäisen asunnon arvosta tai sen kehityksestä.

Keskineliöhinta ei huomioi sitä, että samallakin alueella tilastollisesti samankaltaiset asunnot voivat olla ihan eri hintaisia, sillä asunnon hintaan vaikuttaa mm. asunnon sijainti alueella, ominaisuudet, varustetaso, pohjaratkaisu, tyyli, näkymät, tunnelma, naapurusto, tontin koko ja laatu ja ilmansuunta.

Mitä vähemmän tietyllä alueella myydään vastaavia asuntoja, mitä heterogeenisempi alueen asuntokanta on ja mitä enemmän neliöhinnoissa on vaihtelua, sitä huonommin keskineliöhinnat kertovat yksittäisen asunnon arvosta tai edes alueen hintatason muutoksesta.

Käytetyn asunnon lopullinen kauppahinta ei muodostu laskennallisen keskineliöhinnan tai minkään muunkaan laskutoimituksen mukaan vaan puhtaasti sen mukaan, millä hinnalla myyjä on kulloinkin valmis myymään ja paras ostaja asunnon ostamaan.

Kokemus asunnon arvosta ja hinta-laatusuhteesta syntyy myyjän ja ostajan päässä. Jos myyjällä siihen vaikuttaa edellä mainittujen asioiden lisäksi muistot ja tunteet, ostajalla siihen vaikuttaa myös se, mitä muuta ostaja sillä hetkellä budjetillaan saa. Ostaja ei välttämättä tee valintaa vain yhdestä talotyypistä vaan hän saattaa käydä katsomassa sekä rivitaloja että omakotitaloja, kunhan ne sopivat hänen tarpeisiinsa ja budjettiinsa.

Pirkkalan esimerkki: Yksittäisten asuntojen hinnat ja keskineliöhinta eivät kohtaa

Suomi on pieni ja harvaanasuttu maa. Kun otetaan tarkasteluun tietyn tyyppiset, kokoiset ja kuntoiset asunnot tietyllä postinumeroalueella, vertailukelpoisten myytyjen asuntojen kappalemäärä jää yleensä pieneksi. Kun kappalemäärä on pieni, keskineliöhinnat eivät kerro mitään. Jos taas asuntojen kokoa, asuntotyyppiä ja rakennusvuotta ei rajata tarpeeksi tai maantieteellistä aluetta laajennetaan, vertailuun otettavat asunnot ovat hyvin erilaisia ja eri hintaisia.  Tällöin keskineliöhinnat eivät ole enää lainkaan relevantteja. Otetaanpa esimerkiksi  ihan satunnaisotannalla Pirkkala, asuinalue ihan Tampereen kupeessa.

Pirkkalassa on tilastojen mukaan myyty viimeisen kolmen vuoden aikana 11 kpl vuosina 1960-1979 valmistunutta 100-130 neliöistä rivitaloasuntoa. Näiden keskineliöhinta on 1787€ eli pelkkään tilastodataan perustuvat maksuttomat hinta-arviot lähtisivät hinnoittelemaan muita vastaavia asuntoja tältä pohjalta.

Kuitenkin Pirkkalan 70-luvun rivitaloasunnotkin ovat keskenään hyvin erihintaisia. Halvin maksoi 1360€ neliöltä kun taas kallein maksoi tuplasti enemmän, 2704€ neliöltä. Koossa ei ollut isoa eroa, ei huoneluvussa, ei edes rakennusvuodessa. Erona oli se, että kalliimmassa oli myös kalliimpi yhtiövastike ja sitä myytiin selvästi kauemmin. Toinen tilastollinen ero näiden kahden asunnon välillä oli hinnan lisäksi kunnossa. Kallein asunto oli määritelty myytäessä hyväkuntoiseksi, halvin tyydyttäväksi. Valitettavasti kuntokaan ei pystynyt selittämään paperilla samankaltaisilta kuulostavien asuntojen hintaeroja: Hyväkuntoisen saman kokoisen 70-luvun rivitaloasunnon sai Pirkkalasta 1800€:lla per neliö eli edelleen kolmanneksen halvemmalla kuin joukon kalleimman rivitaloasunnon.

Tässä kohtaa joku sanoo, että juu, rivitaloasunnoissa keskineliöhinnat eivät toimi, mutta kerrostaloasunnoissa kyllä. No, Pirkkalassa ei myyty viimeisen kolmen vuoden aikana yhtään samoilla spekseillä ollutta kerrostaloasuntoa. Kun muutamme asunnon kooksi 80-110m2 ja rakennusvuodeksi 1980-2000, löytyy reilut kymmenen myytyä kerrostaloasuntoa, joista kaikki ovat olleet hyväkuntoisia. Kallein maksoi 1900€ neliöltä eli 50% enemmän kuin halvin, joka maksoi alle 1300 € neliöltä. Keskineliöhinta oli näissä kerrostaloasunnoissa 1500€ ja rapiat, jos se enää kiinnostaa ketään.

Asuntosijoittaminen on erilaista kuin osakesijoittaminen

Kiinnostavan yrityksen osakkeita voi ostaa kun hinnat ovat alhaalla ja myydä kun ne ovat korkealla, mutta omistusasunnot ovat erilaisia. Ne eivät ole pörssissä ja samaa asuntoa harvemmin ostetaan ja myydään vuosittain tai edes kahden vuoden välein.

Oikean hinnan määrittely asuntokaupassa on todella vaikeaa, sillä ei käytetyissä asunnoissa ole ohjehintoja. Jos haluaa tehdä asuntokaupoissaan voittoa,  eniten väliä on sillä, mihin hintaan asunnon on saanut aikoinaan ostettua, kehittyykö alue ja yhtiö suotuisasti ja hoitaako itse asuntoaan niin hyvin, että se onnistuu säilyttämään vuosien saatossa ostajien silmissä arvonsa ja jopa kasvattamaan sitä.

Keskineliöhinnoista ja niiden heilahtelusta puhumisen sijaan olisikin paljon relevantimpaa seurata yksittäisten taloyhtiöiden ja asuntojen arvon kehitystä ja sitä, miten pitkäjänteinen alueen, yhtiön ja asunnon kunnossapito ja hoito asunnon arvoon vaikuttaa. Tämä on kuitenkin hidasta ja työlästä. Tällä menetelmällä olisi myös  hankalaa suoltaa potentiaalisille kodin myyjille automatisoituja hinta-arvioita eikä näin synny valitettavasti edes yhtä meheviä uutislööppejä. #katjaankila[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]

img

Katja

Samasta aiheesta

Kuntotarkastaja – Asunnon ostajan ja myyjän paras kaveri vai kaupan kaataja?

Raksystemsin kuntotarkastaja Matti Kaijomaa on tehnyt elämänsä aikana kuntotarkastuksen yli 1500...

Lue lisää
by Katja

Asunnon hinta: Oikein hinnoiteltu koti on puoliksi myyty

Asunnon hinta kannattaa asettaa heti myynnin alussa ostajien näkökulmasta mahdollisimman oikealle...

Lue lisää
by Katja

Osakehuoneistojen hinnat nousivat vuoden 2017 toisella neljänneksellä

Tilastokeskuksen mukaan vuoden 2017 toisella vuosineljänneksellä vanhojen osakeasuntojen hinnat...

Lue lisää
by Katja