Hintahaarukka: Alkaen enintään

Lisää Kotivertailuun

Ennen kuin asunnon myynti voi käynnistyä, sinun tulee hoitaa muutama asia.  Tarvitset asunnon tai kiinteistön viralliset paperit ja ajantasaisen pohjakuvan. Lisäksi sinun on kirjattava ylös tiedot asunnon remonteista, varustetasosta ja ominaisuuksista. Ellei sinulla ole jo ostajaa valmiina, sinun on hankittava myös edustavat valokuvat myynti-ilmoitusta varten.

Virallisten paperien tilaus käy nykyään keneltä tahansa helposti ja nopeasti. KotiKylästä voit tilata helposti ammattilaisen tekemään toiveidesi mukaisen asuntokuvauksen, pohjakuvan ja puolueettoman hinta-arvion.

Asunnon tietojen kerääminen ja kirjaaminen sen sijaan on työ, jota et ikävä kyllä voi ulkoistaa. Sinä myyjänä vastaat ostajille lain mukaan siitä, että ostajat saavat ennen tarjouksen tekoa tiedot kaikista asuntokauppaan vaikuttavista asioista. Välittäjän tai muun välikäden käyttö ei muuta asiaa: Myytävän asunnon omistaja vastaa lain mukaan myyjänä ostajalle välittäjänkin antamien tietojen oikeellisuudesta. Ja kuka kaikki tiedot välittäjälle antaisi ja hänen tekemänsä materiaalit ja puheet tarkastaisi, ellet sinä?

Kun hoidat omat hommasi hyvin ennen kuin asunnon myynti alkaa, varsinainen myyntivaihe ja asuntokaupan teko sujuvat jouhevasti. Hyvin suunniteltu on puoliksi tehty asuntokaupassakin.

Asuntosi paras myyjä katsoo sinua peilistä

Asunto-osakkeen myynti: Pyydä isännöitsijältäsi isännöitsijäntodistus liitteineen

Asunto-osakeyhtiön virallisten papereiden hankinta on yksi helpoimmista hommista asuntokaupassa. Vaadittavia papereita ovat 1) isännöitsijäntodistus, 2) yhtiöjärjestys 3) viimeisen yhtiökokouksen pöytäkirja ja 4) yhtiön tuloslaskelma ja tase ja 5) kunnossapitotarveselvitys, josta selviävät yhtiössä suunnitteilla olevat remontit. Saat paperit isännöitsijältäsi tai jos häntä ei ole, taloyhtiön hallituksen puheenjohtajalta. Isännöitsijät perivät papereista usein muutaman kympin toimitusmaksun. Ota papereista kopioita tai skannaa ne sähköiseen muotoon niin, että voit antaa yhtiön paperit etukäteen kiinnostuneille ostajaehdokkaille.

 Lisää asunto-osakekaupassa tarvittavista papereista

Kiinteistökauppa: Tilaa Maanmittauslaitoksesta asiakirjat

Kiinteistökaupassa tarvittavien virallisten asiakirjojen hankinta sujuu nykyään yhdellä puhelinsoitolla tai muutamalla klikkauksella Maanmittauslaitoksen verkkopalvelussa. Tarvitset papereiden tilaamiseen vain kiinteistötunnuksen, jonka löydät mm. kiinteistörekisterikartasta. Maanmittauslaitoksella on myös kiinteistoasiat.fi- palvelu, jossa ostaja ja myyjä voivat tehdä turvalliset kiinteistökaupat sähköisesti vaikka omilta kotisohviltaan eikä erillistä kaupanvahvistajaa tai lainhuudon hakemista tarvita.

Lisää kiinteistökaupassa tarvittavista papereista

Selvitä remontit, joita asunnossasi on tehty.

Isännöitsijältä saamistasi taloyhtiön papereista selviävät yhtiössä toteutetut ja tulossa olevat tärkeimmät remontit. Jos et ole varma päätösten tilasta, selvitä remonttien tilanne isännöitsijältä ennakkoon ja anna myös kiinnostuneille ostajaehdokkaille isännöitsijän yhteystiedot.

Oletko teettänyt omassa asunnossasi remonttia, joka on vaatinut taloyhtiön tai rakennusvalvonnan luvan tai suostumuksen? Jos kyllä, etsi remontin lupa-, valvonta- ja tarkastusasiakirjat valmiiksi ennen kuin asunnon myynti alkaa.  Onko aiempi omistaja teettänyt ison remontin? Jos siitä on papereita tallessa, kokoa nekin. Johtuiko remontti vesivahingosta? Sinun on kerrottava asuntosi vesivahingoista ostajaehdokkaille, vaikka vahinko olisi johtunut naapurin vuodosta ja korjattu jo kauan sitten. Näin turvaat oman selustasi ja varmistat, että ostaja saa kaiken tarvitsemansa tiedon ennen kauppaa.

Selvitä asuntosi kunto, asumiskulut, pintamateriaalit ja varustetaso.

Lämpiääkö töllisi modernilla maalämmöllä vai pöriseekö kellarissa parhaat päivänsä nähnyt öljykattila? Paljonko lämmityskulut ovat olleet keskimäärin kuukaudessa olettaen ettet kulje kotona toppahaalarissa? Onko keittiön taso muovin näköistä marmoria vai marmonin näköistä muovia? Sinulle nämä asiat ovat voineet olla samantekeviä eikä moni esittelyssä piipahtavakaan huomaisi äkkiseltään niitä, mutta ei auta. Lain mukaan myyjällä on tiedonantovelvollisuus, eli myyjän on annettava ostajalle ennen tarjouksen tekoa kaikki tieto, mikä voi vaikuttaa kauppaan.

Elleivät asunnon oleelliset tiedot selviä tekemästäsi myyntiesitteestä ne kannattaa listata erilliselle paperille ja toimittaa asuntoesittelyssä käyville ostajakandidaateille.  Jos et itsekään ole varma jostain pintamateriaalista tai jonkun laitteen toimivuudesta, kerro sekin ostajaehdokkaille ennen kuin he tekevät ostotarjouksen.

Selvitä, mitä irtaimistoa kauppaan kuuluu.

Suomessa asuntokauppaan kuuluvat automaattisesti kaikki asuntoon kiinteästi asennetut laitteet ja varusteet, joita myyjä ei voi irrottaa jättämättä selviä ja rumentavia jälkiä. Tällaisia ovat esim. kaiteet, vaatekomerot, pihalla kasvavat puut ja pensaat, ilmalämpöpumput  sekä kylpyhuone- ja keittiökalusteet. Samoin asunnon tarpeisto eli asunnon käyttötarkoituksen kannalta oleelliset tavarat kuuluvat aina kauppaan. Esimerkkejä ovat jää- ja pakastekaappi, sälekaihtimet, pyykinkuivausteline ulkona sekä postilaatikko. Et voi siis napata niitä mukaasi uuteen kotiin etkä periä niistä lisähintaa. Ne lasketaan kuuluvaksi myyntihintaan ja piste.

Jos haluat myydä kaupan yhteydessä koti-irtaimistoa, esimerkiksi huonekaluja, et voi sisällyttää niitä asunnon myyntihintaan vaan ne on hinnoiteltava erikseen.  Niistä tulee tehdä kauppakirjan liitteeksi erillinen irtaimistoluettelo, jossa luetellaan myytävät esineet, niiden hankinta-ajat ja todellinen arvo kaupantekohetkellä.

Jokainen perheenjäsen voi myydä tavanomaista koti-irtaimistoa verottomasti, jos henkilökohtaiset myyntivoitot ovat alle 5 000 euroa.

Lue verottajan ohjeet irtaimiston myynnistä

Hanki päivitetty pohjapiirros

Asunnon pohjapiirros on yksi tärkeimmistä dokumenteista asunnon ostajaehdokkaille. Sen avulla ostajat voivat arvioida tilaratkaisun sopivuutta ja muokattavuutta tarpeisiinsa. Onko sinulla vanha pohjapiirros tallessa? Ellei, kysäise isännöitsijältä pohjapiirrosta tai katso kaupunkisi rakennusvalvonnan sähköisestä arkistosta, löytyykö sieltä sähköisiä pohja- ja rakennuspiirrustuksia.

Kaupunkien rakennusvalvonnan sähköinen Arska-palvelu, josta piirrustuksen voit tilata muutamalla eurolla löytyy jo ainakin Helsingistä, Espoosta, Vantaalta, Järvenpäästä, Jyväskylästä ja Lahdesta.  Jos vanha pohjapiirros ei pidä enää paikkaansa tai sitä ei löydy, pohjakuva pitää piirrättää uudelleen. Tässä sinua auttaa KotiKylä kumppaneineen. Luonnostele uusi pohjakuva mahdollisimman tarkasti vanhan pohjakuvan ääriviivojen päälle tai piirrä se itse ruutupaperille ja skannaa tai kuvaa se digimuotoon. Tilaa sen jälkeen KotiKylän Kaupasta digitaalinen pohjapiirros ja saat paluupostissa lomakkeen, jolla toimitat mallikuvasi pohjapiirroksen laatijalle.

Tilaa KotiKylästä pohjapiirros

Optimoi asunnon arvo ostajien silmissä.

Näkemykset tietyn asunnon sopivuudesta ja arvosta syntyvät ostajan päässä aina tunteen ja järjen yhteistyönä. Siistimmät ja viehättävämmät asunnot menevät nopeammin kaupaksi ja ostajat ovat valmiita maksamaan niistä paremman hinnan kuin samankaltaisista “pommeista”.  Siksi ennen kuin asunnon myynti alkaa, sinun kannattaa käydä kotisi läpi potentiaalisten ostajien silmin ja koettaa vaikuttaa asuntosi arvoon pienillä ja helpoilla arkiteoilla.

Näin kasvatat asuntosi arvoa 

Päätä asunnon hintapyyntö.

Lain mukaan myynnissä olevan asunnon markkinoinnissa on ilmoitettava jonkinlainen myyntihinta. Asunnon hinnan määrittäminen ei ole kuitenkaan ihan simppeli homma. Käytetyillä asunnoilla ei ole ohjehintoja eikä yksikään välittäjä tai muu ammattilainen voi luvata, että asunnostasi saa tietyn hinnan. ( ellei hän sitten itse aio ostaa kotiasi) Koska maksuttomat hinta-arviot ovat tärkeä osa välittäjien uusasiakashankintaa, ne eivät aina ole myöskään ihan puolueettomia.

Kunkin asunnon hinta määräytyy sen mukaan, millä “paras” ostaja suostuu sillä hetkellä ostamaan ja myyjä myymään. Samalla kadulla ja samassa yhtiössäkin asuntojen neliöhinnat voivat heitellä samanakin ajankohtana useita prosentteja.

Myyntihinnan kertominen ei tarkoita sitä, että sinun pitäisi myydä asunto sille, joka tarjoaa ensimmäisenä tämän hinnan. Myyjä saa aina päättää, kelle ja millä hinnalla asunnon myy vai myykö ollenkaan.

KotiKylän Hintatohtorin palstalla on paljon tietoa asuntojen hinnoista. Jos asunnon hinta askarruttaa, käy ihmeessä siellä.

Käy Hintatohtorin luona

Hanki edustavat valokuvat. Ne ovat kotisi paras myyntimies.

Kodin ostajat päättävät kotisi nettiesittelyn perusteella, kiinnostaako heitä tutustua asuntoosi paremmin. Varmista siis, että asuntosi antama vaikutelma on positiivinen. Tähän voit vaikuttaa erityisesti edustavilla valokuvilla.

Hyvät kuvat esittelevät asuntosi parhaita puolia, kuten valoisuutta, avaruutta, upeita lattioita, kauniita ikkunanäkymiä, pintamateriaaleja, katto- ja seinämuotoja. Ne ovat valoisia ja kirkkaita, niissä ei ole ihmisiä eikä liikaa roinaa.  (Unohda se upea maljakkoasetelmasi, se on hieno muttei se kuulu kauppaan eikä siksi kiinnosta ostajia) Ostajat haluavat myös nähdä aina kuvan vähintäänkin keittiöstä, kylpyhuoneesta, olo/makuuhuoneesta, julkisivusta ja mahdollisesta pihasta. Jos et ole itse taitava asuntokuvaaja ja kuvankäsittelijä sinun kannattaa investoida KotiKylän ensiluokkaisiin kuvauspalveluihin.

Tutustu KotiKylän asuntokuvauksiin

Suunnittele tavoiteaikataulusi.

Koska myytävä asuntosi voisi vapautua uuden omistajan käyttöön? Minne itse muutat ja milloin?

Moni saattaa ajatella reteästi, että jos hyvä ostaja löytyy, voihan sitä aina muuttaa väliaikaisesti vuokralle tai mamman hoteisiin ja sitten katsastaa rauhassa, mihin itsensä asuttaa.

Yksiötään myyvältä citysinkulta tämä voi onnistuakin, mutta varjelkoon lapsiperheitä, jotka eivät mieti muuttoaikatauluaan ja tulevaa kotiaan etukäteen. Nollan asunnon loukku ei ole sen mukavempi olotila kuin kahden asunnon loukku. Väliaikaiset muutot syövät hermoja, aikaa ja rahaa. Hyviä vuokra-asuntoja, joihin pääsee tekemättä pitkäaikaista vuokrasopimusta ei ole  joka oksalla. Mitä jos ainoa vapaa vuokra-asunto on kaukana päiväkodista, koulusta ja työpaikoista?

Omat aikataulutoiveet kannattaa aina esittää ostajaehdokkaille hyvissä ajoin, viimeistään ennen tarjouksen hyväksymistä. Harva ostaja tarvitsee asunnon siltä istumalta. Vapautumisaikoja ei ole tilastoitu, mutta näppituntuma on, että useimmat asuntokaupat tehdään 3-9 kuukauden vapautumisajalla.

Päätä hoituuko asunnon myynti hiljaa vai julkisesti.

Haluatko myydä asuntoasi suuren yleisön tietämättä vain niille, jotka etsivät todennäköisesti alueeltasi asuntoa vai  julkisesti niin, että jokainen alueesi asuntomarkkinaa seuraava voi nähdä sen – vaikkei olisi ostoaikeissa ja  seuraisi myyntiin tulevia asuntoja vain uteliaisuudesta? Tällaisia ns. asuntojen harrastajia pyörii asuntoportaaleissa paljon. Molemmissa tavoissa myydä on hyvät puolensa ja molemmilla tavoilla asunnon myynti onnistuu KotiKylässä.

Laita kotisi etsimään ostajaa.

Asunnon myynti ja markkinointi eroavat kaikesta muusta markkinoinnista ja myynnistä, sillä tarvitset vain yhden hyvän ostajan. Yleensä se löytyy lähistöltä. Joskus se voi olla naapurisi, joskus tutun tuttava, joskus muualta muuttava.

Ellei sinulla ole ostajaa vielä tiedossa, kodistasi kannattaa julkaista KotiKylässä edustava Kotiesittely. Hyvä Kotiesittely sisältää 4-16 hyvää digikuvaa, ajantasalla olevan pohjapiirroksen ja tärkeimmät tiedot asunnosta, tontista ja yhtiöstä tai kiinteistöstä.

Koska ostajaehdokkaat eivät aina tule samalta paikkakunnalta,  ilmoituksessa kannattaa myös tuoda esille asunnon lähipalveluita, sijaintia ja lähiympäristöä.

Ilmoituksen teossa kannattaa olla tarkka – myös silloin kun käytät välittäjää. Omistuskoti on ihmiselämän tärkeimpiä ja suurimpia ostoksia, eikä siinä ei ole automaattista vaihto- tai palautusoikeutta. Sinä omistajana eli myyjänä vastaat lain mukaan kaikesta, mitä ostajalle on kodista ennen tarjouksen jättämistä kerrottu. Ei välittäjä, ei kuntotarkastaja vaan sinä.

Näin syntyy mainio Kotiesittely

Tilaa KotiKylästä puolueeton ja perusteltu näkemys ostettavan asunnon arvosta.

Asunnoilla ei ole ohjehintoja ja keskineliöhinnat eivät paljonkaan kerro yksittäisen asunnon hinnasta. Vaikka käytetyt asunnot pitävätkin arvonsa paljon paremmin kuin vaikkapa autot, asuntojenkaan arvo ei aina nouse ikävuosien kasvaessa.  Tilaa Kotikylästä asunnostasi puolueeton hinta-arvio, joka ottaa huomioon sekä samankaltaisten asuntojen hintakehityksen alueella että juuri sinun asuntosi erityispiirteet.