Hintahaarukka: Alkaen enintään

Lisää Kotivertailuun

Asunnon ostotarjous on asunto-osakkeiden kaupassa ostajaa juridisesti sitova toimenpide. Jos myyjä hyväksyisi tarjouksen, ostotarjouksen tekijä on sitoutunut ostamaan asunnon tarjouksessaaan määrityillä ehdoilla. Vaikka myyjä tai välittäjä kuinka hopottaisi sinua asunto-ostoksille, kannattaa siis vetää henkeä ja varmistaa vielä kertaalleen, että tietää mitä on ostamassa. Kiinteistökaupassakaan ei kannata tarjota mitä sattuu, vaikkei ostotarjouksen tekeminen velvoitakaan kiinteistöpuolella ostamaan. Kuluja tarjouksesta vetäytymisestä voi tulla sielläkin. 

Sinulla ostajana on asunto- ja kiinteistökaupassa selonottovelvollisuus. Tämä tarkoittaa, että ennen ostotarjouksen tekemistä sinun pitää ottaa huolella selkoa asunnosta ja sen lähiympäristöstä. Kaupan jälkeen et voi vedota asioihin, jotka olivat nähtävillä ennen ostotarjouksesi tekemistä.

Tavoitteenamme on, että asunnon osto on sinulle turvallista ja opit asuntokaupan salat ennen kauppaa etkä kaupan jälkeen, kantapään kautta.  Siksi olemme laatineet sinulle muistilistan. Se auttaa varmistamaan, että olet tehnyt taustatyösi riittävän hyvin, tiedät mitä olet ostamassa ja asunnon osto sujuu mahdollisimman mutkattomasti.

  • Kartoita asuntoon, yhtiöön tai kiinteistöön jo tehdyt ja tulossa olevat isot remontit.

    Jo tehdyt peruskorjaukset nostavat talon arvoa, mutta tulossa olevat remontit laskevat sitä, mikäli korjauskulut tulevat asunnon uudelle omistajalle ja remontista seuraa asumishaittaa. Jos olet ostamassa asuntoa asunto-osakeyhtiöstä, näet yhtiössä tehdyt ja tulossa olevat remontit yhtiön papereista. Asunto-osakeyhtiö lain mukaan taloyhtiöiden hallitusten tulee antaa vuosittaisessa yhtiökokouksessa taloyhtiön osakkaille kirjallinen selvitys yhtiön seuraavan viiden vuoden korjaustarpeista. Mukana tulee olla remontit, joilla on merkitystä huoneistojen käyttämiseen, yhtiövastikkeen määrään tai muihin huoneistojen käytöstä aiheutuneisiin kustannuksiin. Jos olet ostamassa asuntoa taloyhtiöstä, varmista että sinulla on tällainen korjaustarveselvitys käytössäsi ja perehdy sen sisältöön. Huomioi, että tulossa oleva putkiremontti saattaa rahanmenon lisäksi estää asumisen kuukausiksi. Julkisivuremontti taas saattaa pimentää ikkunat. Jos huoneistossa, yhtiössä tai omakotitalossa ei ole tehty papereiden mukaan isoja peruskorjauksia eikä niitä näy suunnitelmissakaan, voit arvioida itse koska ne tulevat. Esimerkiksi kuparisten oikein asennettujen käyttövesiputkien käyttöikä on 50 vuotta, vanhojen muoviputkien selvästi lyhyempi.  Jo paljon ennen laskennallisen käyttöiän päättymistä putkien kunto kannattaa tarkistuttaa ammattilaisella, jotta säästytään kosteusvaurioilta. Jos ostat vanhan talon, jossa putket tai muut rakenteet ovat käyttöikänsä päässä, et voi vedota kaupan jälkeen siihen, että putkien rikkoontuminen olisi myyjän vastuulla oleva piilevä virhe.
  • Leiki salapoliisia ja selvitä asunnosta ja sen ympäristöstä kaikki, mikä on selvitettävissä. 

    Myyntiesite on hyvä lähtökohta, mutta se ei riitä. Googlaa, kysele tutuilta, kysy myyjältä, laita mahdollinen välittäjä hommiin, soita isännöitsijälle ja kunnan rakennusvalvontaan. Liian usein asunnon ostajat saavat jälkeenpäin todeta, että asunto olikin oletettua huonomassa kunnossa, tonttia reunustavalle metsäpalstalle alettiin rakentaa korkeita vuokrakerrostaloja,  lentomelu herätti perheen kukonlaulun aikaan joka aamu, myös jouluna ja juhannuksena, pakon sanelema salaojaremontti esti pihan käytön, ja koulu, jossa lasten piti aloittaa koulutie, olikin lakkautuslistalla. Tällaiset asiat olisivat lähes aina ennakkoon selvitettäviss. Kun ostaja saa tietää tällaiset asiat ennen tarjouksen tekoa, hän voi varautua niihin ja säästyä ikäviltä yllätyksiltä. Laki velvoittaa myyjää kertomaan kaiken tietämänsä asunnosta, mutta lähiympäristön kanssa ollaan harmaalla alueella. Jos ostaja haluaa minimoida oston jälkeisen krapulan, hänen ei pidä tehdä oletuksia itselleen tärkeistä asioista vaan ottaa ohjat käsiinsä ja selvittää asiat itse.
  • Päätä, paljonko enimmillään aiot tarjota asunnosta.

    Tätä varten sinun on selvitettävä muutama asia. Ensimmäinen asia on oma budjettisi, jossa on huomioitu sekä asunnon kauppahinta että tulevat muutto-,remontti- ja asumiskulut. Pysy siinä tai muuta sitä, mutta älä ylitä sitä noin vain. Hetken huumassa ei kannata ajautua velkavankeuteen. (Jos siihen haluaa, se kannattaa tehdä suunnitellusti) Toinen selvitettävä asia on, millaisilla neliöhinnoilla alueella on aiemmin myyty vastaavia asuntoja. Vaikka alueella jokainen asunto olisi uniikki ja hintahajonta suurta, alueen hintoja tutkimalla saat käsitystä hintahaarukasta. Jos yhtään alueen asuntoa ei ole myyty yli 5000€ neliöhinnalla viimeiseen kolmeen vuoteen, miksi juuri tämä asunto olisi poikkeus? Kolmas asia on myyjän hintapyyntö ja se, millä mielellä myyjä on myymässä. Haluaako hän saada nopeat ja hyvät kaupat vai parhaan hinnan? Joskus asuntoja myydään selvästi alle hintapyynnön. Joskus jopa alle markkinahinnan. Joskus, tosin kovin harvoin, tarjouskisa yltyy niin kovaksi, että lopullinen kauppahinta ylittää alkuperäisen hintapyynnön. Jos olet KotiKylän jäsen, voit lukea lisää hinnoittelusta ja asuntojen hintatasosta täältä. Voit myös  tilata  ennen tarjouksesi jättämistä ostettavasta asunnosta Kotikylästä kirjallisen hinta-arvion.
  • Listaa asunnon hyvät ja huonot puolet ennen ostotarjouksen tekemistä.  

    Oletko käynyt katsomassa jo useita samankaltaisia asuntoja eli onko sinulla tarpeeksi vertailukohtia? Ovatko kaikki muuttajat yhtä innostuneita asunnosta kuin sinä? Oletko käynyt asunnossa useasti ja saanut rauhassa kurkistella komeroihin, kellareihin ja salaojakaivoihin? Tunnetko alueen ja sen palvelut hyvin ja oletko käynyt siellä ja asunnossa myös sateisena iltana tai paukkupakkasella? Oletko kysynyt myyjältä kaiken, mikä sinua askarruttaa. Jos vastaat kaikkiin kyllä, kykenet listaamaan asunon hyvät ja huonot puolet analyyttisesti. Ja kyllä, jokaisessa asunnossa on myös huonoja puolia. Mitä enemmän saat niitä listattua, sitä vähemmän ne myöhemmin harmittavat.
  • Mieti huolella ostotarjouksesi ehdot.  

    Asunnon ostotarjoukseen tulee sisällyttää ehdot, joilla olet valmis ostamaan asunnon ilmoittamaasi hintaan. Tarvittavia ehtoja ovat omistuksen siirto eli se, milloin asunnon omistus siirtyy uudelle omistajalle ja hallintaoikeuden siirto, eli se, milloin asunto vapautuu ostajien käyttöön.  Lisäksi sinun pitää ehdottaa tarjouksessasi myyjälle maksuehtoja eli aiotko maksaa kauppahinnan kaupanteossa kokonaan käteiskauppana vai maksatko osamaksulla eli osan kaupanteossa ja osan asunnon vapauduttua. Asunto-osakkeiden ostotarjouksiin kirjataan tavallisesti 2-4 prosentin sanktio, joka tulee maksettavaksi sille kaupan osapuolelle, joka vetäytyy kaupasta ostotarjouksen hyväksymisen jälkeen. Lisäksi voit laittaa tarjoukseesi ns. purkavia ehtoja, jotka pitää selvittää ennen kaupan tekoa ja jotka voivat antaa sinulle mahdollisuuden vetäytyä tarjouksestasi ilman seuraamuksia. Jos asunnossa ei ole tehty ennen ostotarjouksen tekemistä ulkopuolisten asiantuntijoiden luotettavia ja tuoreita kuntoselvityksiä, tällaiseksi ehdoksi kannattaa laittaa kerrostalohuoneistoissa kosteusmittaus ja pientaloissa kuntotarkastus lisätutkimuksineen. Joskus ostajat kirjaavat tarjoukseensa ns. purkavaksi ehdoksi lainapäätöksen tai oman asunnon myynnin tiettyyn päivään mennessä. Lainapäätös tulee usein muutamassa päivässä, eli se tuskin on fiksulle myyjälle ongelma. Oman asunnon myynti taas voi viedä kuukausia, joten ehdon hyväksyminen vaatii myyjältä kärsivällisyyttä, kiireettömyyttä ja luottamusta kaupan syntymiseen.