Hintahaarukka: Alkaen enintään

Laajennettu haku

Lisää Kotivertailuun

Saitko ostotarjouksen? Hurraa! Jabadabaduu! Hyvä Sinä. Olet hypännyt ison loikan lähemmäksi asuntokauppaa, sillä suurin osa asunnoista myydään ensimmäiselle ostajalle, joka on tosissaan ja tekee kelvollisen tarjouksen.

Tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä, että myisit välttämättä kotisi sillä hinnalla, mitä saamassasi tarjouksessa ehdotettiin. Tai ehdoilla, joita siinä hahmoteltiin.

Tarkista, että olet antanut ostajalle kaikki merkitykselliset tiedot

Ennen kuin päätät, miten saamaasi ostotarjoukseen vastaat, pieni viimehetken muistutus tulevan asuntokauppasi turvaksi. Lain mukaan ostajan on pitänyt ennen tarjouksen tekoa perehtyä huolella ostettavaan asuntoon, sen sijaintiin, ominaisuuksiin ja kuntoon. Ostaja taas ei voi tehdä sitä, ellet ole myyjänä tehnyt omaa hommaasi eli kertonut ostajalle rehellisesti kaikkea tietämääsi. Myyjän pitää lain mukaan kertoa ostajaehdokkaille kaikki asuntoon liittyvät asiat, mitkä saattavat vaikuttaa ostajan päätökseen tehdä tarjous. Kertomatta jättäminen tai tietämättömäksi tekeytyminen ei poista myyjää juridisesta vastuusta vaan päinvastoin.

Ostajat saattavat udella myös, miksi myyjä haluaa myydä ja muuttaa pois. Jos syyt ovat henkilökohtaisia ja liittyvät esimerkiksi perhe- tai työtilanteeseen tai terveyteen, niistä ei tarvitse myyjän avautua. Jos taas syynä on esimerkiksi myyjän  varattomuus, joka on todettu ulosotossa, siitä pitää mainita ostajalle, sillä varattoman myyjän olisi hankala vastata taloudellisesti asunnon mahdollisista virheistä kaupan jälkeen.

Jos huomaat, että sinulta on jäänyt kiireessä jotakin relevanttia ostajaehdokkaille kertomatta, kerro se nyt ja varmista, että ostotarjous on uuden tiedon valossa edelleen voimassa. Voit toki myös antaa vastatarjouksen, jonka yhteydessä mainitset asiasta kirjallisesti.

Oletetaan, että olet kertonut ostajille kaiken tietämäsi ja tärkeän, ostaja on tutustunut huolella asuntoon, pihaan ja yhtiöön/kiinteistöön ja hänen lähettämänsä kirjallinen tarjous odottaa vastaustasi. Sinulla on kolme vastausvaihtoehtoa: Hyväksyä tarjous, hylätä tarjous tai tehdä ostajalle vastatarjous.

Jos tarjouksessa sekä hinta että asetetut ehdot ovat kohdallaan, voit hyväksyä tarjouksen ilmoittamalla ostajalle kirjallisesti. Jos tarjouksessa on puutteita tai se on huono, sitä ei silti yleensä kannata hylätä ensi-istumalta, sillä ethän tiedä, miten halukas ostaja on neuvottelemaan. Tällöin paras keino edetä on kiittää ostajaa tarjouksesta ja tehdä ostajalle kirjallinen vastatarjous, jossa kerrot millaiseen sopimukseen sinä olisit valmis.

 

Ostotarjouksen ja vastatarjouksen pääkohdat

     

    Mikä on tarjottu velaton kauppahinta? Kuinka lähellä ostajan tarjoama kauppahinta on ilmoittamaasi hintapyyntöä ja  summaa, jonka uskot saavasi? Kuinka realistinen hintapyyntösi oli, kuinka paljon alueellasi on tarjontaa vastaavista asunnoista ja mikä on alin summa jolla suostut myymään?

    Mediassa puhutaan, että Helsingin keskustan kerrostalojen pyyntihinnoissa on keskimäärin 3-10 prosenttia ilmaa, syrjäseutujen taloissa paljon enemmän. Asuntokaupoissa ei ole kuitenkaan ohjehintoja vaan lopullinen kauppahinta määräytyy aina sen mukaan, millä myyjä on valmis minkäkin kodin myymään ja ostaja ostamaan. Tosiostajat ovat yleensä seuranneet asuntojen hintapyyntöjä jo jonkin aikaa ja lähes jokainen pyrkii tinkimään edes vähän haluamansa asunnon hintapyynnöstä. Tinkiminen kuuluu ikäänkuin asiaan.

    Usein ensimmäinen ostotarjous tulee kuitenkin ostajalta, joka haluaa asuntoa eniten. Ensimmäisen ostajaehdokkaan tarjous on myös monesti paras, vaikkeivat myyjät sitä valitettavasti aina usko. Älä päästä kiinnostunutta ostajaehdokasta karkuun hylkäämällä hänen tarjoustaan, vaikka tarjottu hinta ei tyydyttäisikään sinua. Tee vastatarjous ja anna siinä oma hintaehdotuksesi, niin saat neuvottelut jatkumaan. Vastatarjous kannattaa tehdä aina kirjallisesti ja siinä tulee ottaa kantaa myös asuntokaupan muihin ehtoihin.

     

    Milloin omistusoikeus siirtyy? Omistusoikeuden siirtymisellä tarkoitetaan tarjouksessa ja kauppakirjassa ajankohtaa, jolloin omistusoikeus asunto-osakeyhtiön osakkeisiin tai kiinteistön panttikirjoihin* siirtyy myyjältä ostajalle. Useimmiten omistus siirtyy ostajalle kaupantekohetkellä, jolloin ostaja maksaa joko koko kauppahinnan tai vähintään 20 % siitä.

    *Sekä osakekirjoja että kiinteistöjen panttikirjoja säilytetään yleensä omistajan pankissa ja omistajan vaihtuessa niihin tehdään pankissa siirtomerkinnät.

     

    Milloin hallintaoikeus siirtyy eli milloin huoneiston/kiinteistön pitäisi vapautua viimeistään ostajan käyttöön?  Jos ostaja ehdottaa tarjouksessaan liian nopeaa vapautumisaikaa, voit antaa vastatarjouksessasi oman ehdotuksesi. Jos näkemyksenne eroavat suuresti, kannattaa neuvotella ostajan kanssa vapautumisesta jo ennen vastatarjouksen tekemistä ja löytää ratkaisu, joka sopii molemmille.

     

    Mikä on maksuaikataulu ja tarvitaanko siihen liittyviä vakuuksia? Jos asunnon osakkeiden tai kiinteistön panttikirjojen omistus siirretään ostajalle kokonaan jo silloin, kun ostaja on maksanut kauppahinnasta vasta osan, ostajan on pantattava* maksamatonta kauppahintaa vastaava osa osakkeista/kiinteistön panttikirjoista myyjälle vakuudeksi ja turvaksi.

    Ja toisin päin: Jos ostaja maksaa kauppahinnan tai osan siitä hetkellä, jolla hän ei saa vielä omistusta, myyjän on pantattava ostajan ennakkoon maksama osa panttikirjoista ostajalle rahojensa vakuudeksi ja turvaksi.

    *Älä huoli, panttausasiat ovat pankillesi peruskauraa. Ostajan pankki sumplii panttausasiat jouhevasti sinun pankkisi kanssa, kunhan kerrotte heille tulevasta asuntokaupasta ja sen maksuaikataulusta.

     

    Tarkista saamasi ostotarjouksen voimassaoloaika. Ostotarjous on voimassa vain tarjouksessa määritellyn ajan eli ellet vastaa siihen mennessä, tarjous ei enää sido ostajaa. Jos aikeissasi on tehdä ostajakandidaateille vastatarjous, laita siihen myös voimassaoloaika. Yleensä 48 tunnin voimassaoloaika riittää.

     

    Tarjouksen sitovuus ja siihen liittyvät ehdot. Ostajilta tulee usein  ns. ehdollinen ostotarjous, jossa tiettyjen ehtojen on toteuduttava, jotta ostotarjous pysyisi voimassa kauppaan saakka.

    Usein kaupan ehdoksi kirjataan ennen kauppaa toteutettava kuntotarkastus/ kosteusmittaus, jossa ei ilmene merkittäviä uusia korjaustarpeita.

    Tämä ehto kannattaa hyväksyä, sillä myyjä vastaa ostajille lain mukaan asuntonsa merkittävistä piilevistä  virheistä, eli virheistä ja puutteista joista myyjäkään ei tiennyt ennakkoon. Jos kuntotarkastuksen tai kosteusmittauksen yhteydessä asunnosta löytyisi isompaa häikkää, ostaja voi vetäytyä kaupasta tai voitte sopia hyvässä yhteisymmärryksessä korjauksesta tai kauppahinnan alentamisesta. Ostaja ei voi kuitenkaan enää kaupan jälkeen vedota kuntotarkastuksessa mainittuihin puutteisiin tai virheisiin ja vaatia niiden perusteella hinnanalennusta.

    Ostajan ehdottamana kaupan ehtona voi olla myös lainan saanti tai oman asunnon myynti. Lainan saanti ratkeaa yleensä kolmessa päivässä ja jaksat kyllä odottaa sen ajan, mutta oman asunnon myyntiin voi kulua kuukausia tai jopa vuosi. Sinukin asuntokauppasi jäisi siksi aikaa ns. ilmaan roikkumaan.

    KotiKylä suosittelee tällaisen tarjouksen hyväksymisen sijaan sitä, että 1) sovitte tarjouksessa myytävän asunnon omistuksen siirtymisen ja hallinnan luovutuksen takarajan pitkän ajan päähän 2) jos mahdollista, lupaat ostajalle maksuaikaa, jotta hän ehtii myydä asuntonsa ja 3)kirjaatte tarjoukseen sopimussakon, jonka asuntokaupan peruva osapuoli maksaa toiselle. Jos ostaja ei saisi asuntoaan myytyä määräajassa (esim. 4-6 kk), hän voi perua kaupat maksamalla sopimussakon tai koettaa järjestellä asiat pankin kanssa niin, että voi ostaa silti asuntosi ja laittaa vanhan asuntonsa väliaikaisesti vaikka vuokralle.

     

    Molempia sitova sopimussakko/vakiokorvaus on asunto-osakkeen ostotarjouksen yhteydessä sovittava summa, jonka maksamalla kumpi tahansa osapuoli voi perääntyä kaupasta ilman sopimuksellista syytä. Sopimussakko on yleensä  2-4 % kauppahinnasta.

     

    Viivästymisestä seuraavat rangaistukset: Jos ostajan kauppahinnan maksu myöhästyy sovitusta, hän joutuu yleensä maksamaan viivästyskorkoa. Jos asunnon vapautuminen ostajan käyttöön viivästyy sovitusta myyjän takia, myyjä  taas joutuu usein maksamaan ostajalle korvausta jokaiselta alkavalta myöhästymisviikolta. Näistä asioista kannattaa sopia yleensä tarjouksen ja kaupanteon yhteydessä.

     

    Mitä irtaimistoa kuuluu kauppaan ja mitä ei? Normaalisti kauppaan lasketaan kuuluvaksi aina kaikki asunnon kiinteät kalusteet, tavarat ja kodinkoneet. Esimerkkejä näistä ovat  keittiö- ja kph-kalusteet ja kodinkoneet, sälekaihtimet, ilmalämpöpumput ja pihan kasvit ja rakennelmat. Jos siis välttämättä haluat viedä asunnosta mukanasi vaikkapa jääkaapin tai rakkaan ruusupuun, sinun on merkittävä tarjoukseen ja kauppakirjaan, että ne eivät kuulu kauppaan.  Joskus kauppaan halutaan sisällyttää jotakin irtaimistoa, joka on aikoinaan hankittu vartavasten myynnissä olevaan asuntoon ja jolla ei ole käyttöä muualla. Tauluja, verhoja tai vaikkapa valaisimia.  Irtaimistosta on tehtävä tällöin kauppakirjan liitteeksi luettelo, jossa kerrotaan kunkin esineen hankintahinta, hankinta-aika ja arvo kaupantekohetkellä ja jonka kaupan osapuolet allekirjoittaa.  Lisäksi kauppakirjaan kirjattavassa asunnon myyntihinnassa on eriteltävä asunnon ja irtaimiston osuus. Tämä kaikki on tarpeen verotuksellisista syistä: Myyjä joutuu maksamaan 5000€ ylittävästä myyntivoitosta luovutusvoittoveroa.

    Mitä tarkempi tarjous, sitä helpommat kaupat.

    Usein kaikkia näitä seikkoja ei tulla miettineeksi vielä tarjousvaiheessa, vaan ostajan ja myyjän huomio kiinnittyy pelkkään kauppahintaan. Mitä tarkemmin kaupan ehdoista saa kuitenkin sovittua jo tarjousta ja vastatarjousta tehdessä, sitä vaivattomammin sujuu kauppakirjan teko ja itse asuntokaupat. Turvallista asuntokauppaa toivoo KotiKylä!