1. Käytettyjen asuntojen hinnat määrittävät ostaja ja myyjä
Asunnot ovat huonoa tilastotavaraa. Kaikki erilaisia, eri tavalla rakennettuja ja eri tavalla hoidettuja. Kaiken lisäksi asunnoista ja niiden kauppahinnoista saatavilla oleva data on puutteellista ja huonolaatuista.
Koska asunnoilla ei ole ohjehintoja, käytetyn asunnon lopullisen kauppahinnan määrittävätkin yhdessä asunnon omistajat eli myyjät, myyjän käyttämä välittäjä sekä ostaja. Asunnon kauppahinnaksi päätyy hinta, jolla myyjä on valmis myymään ja ostaja ostamaan.
Asunto- ja kiinteistökaupoissa ei ole myöskään automaattista maksutonta peruutusoikeutta. Niinpä sekä myyjän että ostajan kannattaa miettiä asunnon hinta ja kaupan muut ehdot loppuun ennen tarjouksen jättämistä ja hyväksymistä.
Kiinteistökaupassa hyväksytytkään tarjoukset eivät sido vielä tekemään kauppaa, mutta niissäkin tarjouksesta vetäytyvä osapuoli joutuu usein korvaamaan toiselle tarjousneuvotteluista aiheutuneita kustannuksia.
2. Neliöhintoja käytetään apuna asuntojen hintojen vertailussa ja analysoinnissa
Eri asuntojen hintojen vertailussa käytetään yleensä apuna neliöhintoja eli neliömetrille laskettua velatonta kauppahintaa. Perussääntö on, että saman alueen samankaltaisissa asunnoissa neliöhinta laskee neliömäärän kasvaessa. Mitä pienempi asunto, sitä korkeampi on sen neliöhinta. Myös parempi kunto, sijainti ja varustetaso nostavat neliöhintaa.
Kun asuntomarkkinan laajempaa kehitystä analysoidaan, apuna käytetään puolestaan keskineliöhintoja eli tietyn alueen ja tietyn asuntotyypin toteutuneiden neliöhintojen keskiarvoa.
Keskineliöhinnat ovat keskiarvoja eivätkä ne koskaan kerro totuutta yksittäisen asunnon arvosta. Samalla paikkakunnallakin samoihin aikoihin rakennetut, samankokoiset ja saman huoneluvun omaavat asunnot voivat erota neliöhinnaltaan radikaalisti. Toinen on remontoitu, toinen ei. Toisen ikkunoista näkyy naapuritalon seinä, toisesta meri ja satama. Toisessa on hissi ja hyvin hoidettu yhtiö, toisessa on putkiremontti tulossa. Toinen on koulun vieressä, toisen vieressä on tupruttava tehdas. Toiseen kuuluu autotalli, toisessa joutuu etsimään autopaikkaa tuntitolkulla.
Yksittäisen asunnon hinnan määritystä hankaloittaa se, että ympäristöön, näkymiin, varustetasoon ja tyyliin liittyvät vaikuttavat oleellisesti asunnon arvoon, muttei niitä kirjata asuntojen arvon määrityksessä käytettäviin hintatilastoihin. Nämä seikat täytyy kuitenkin aina huomioida yksittäisen asunnon neliöhintaa ja myyntihintaa määrittäessä.
Lue, miksi keskineliöhintojen heilahtelusta ei kannata huolestua
3. Omakotitalon hintaan vaikuttaa kaupunginosaakin enemmän kunto
Moni ajattelee, että omakotitalon hinta määräytyy lähinnä sijainnin ja koon perusteella. Kuitenkin vuonna 2018 Helsingissä tekemämme selvityksen mukaan asunnon kunto ja rakennusvuosi vaikuttavat omakotitalon hintaan enemmän kuin vaikkapa kaupunginosa.
Haasteena on se, että alalla ei ole selkeää yhtenäistä määritelmää kunnolle. Kiinteistönvälittäjien Keskusliiton Hintaseurantapalvelussa, jonne välittäjät syöttävät jälkeenpäin tiedot toteutuneista kaupoistaan, on hakukenttänä ”asunnon kunto”, mutta eri välittäjät voivat kokea saman asunnon kunnon hyvin eri tavoiin. Niinpä jos asuntosi kunto on yhden välittäjän mielestä hyvä, toisen mielestä se voi olla erinomainen ja kolmannen mielestä tyydyttävä.
Lue selvityksemme omakotitalon hintaan vaikuttavista tekijöistä täältä.
4. Rakennusvuosi vaikuttaa asunnon hintaan yllättävästi
Talon rakennusvuosi vaikuttaa Suomessa oleellisesti asunnosta maksettuun neliöhintaan. Vaikutus ei ole kuitenkaan suoraviivainen ja se vaihtelee asuntotyypeittäin. Alhaisimmat neliöhinnat on maksettu 70-luvun asunnoista, joissa voi olla siksi paras hinnan ja laadun suhde.
Tiedot ovat peräisin KotiKylän ja Priceworthyn data-analyysistä, jossa käytiin läpi 23496 kahdentoista kuukauden aikana myytyä asuntoa Suomessa.
Lue analyysin tarkemmat tulokset täältä.
5. Miten määrittää asunnon hinta?
Asunnon myyjät haluavat yleensä saada asunnostaan parhaan mahdollisen hinnan. Ostajat taas eivät lähtökohtaisesti halua maksaa euroakaan liikaa. Liian korkea myyntihinta pidentää myyntiaikaa, karkoittaa monet ostajat, saa naapuruston naureskelemaan ja pahimmassa tapauksessa asunto jää hyllylle. Liian matala hinta taas köyhdyttää turhaan myyjää.
Miten myytävän tai ostettavan asunnon hinta sitten kannattaa arvioida?
Tarjolla on kolme tapaa. Ensimmäinen niistä sopiii myyjille. Siinä lähtökohtana on hinta, jonka itse asunnostasi maksoit sekä sen jälkeen tekemäsi peruskorjaukset. Selvitä tai arvioi monta prosenttia alueesi vastaavien asuntojen hinnat ovat nousseet tai laskeneet ostohetkesi jälkeen ja muokkaa asuntosi myyntihintaa samassa suhteessa.
Toinen tapa sopii sekä myyjille että ostajille. Siinä vakoilet vastaavia myytävänä olevia asuntoja asuntoportaaleista ja vertaat kaupan kohteena olevaa asuntoa niihin. Huomaa kuitenkin, että netissä näkyvät asuntojen hintapyynnöt eivät useinkaan toteudu sellaisenaan.
Kolmas tapa on määrittää asunnon hinta vertaamalla sitä alueesi vastaaviin asuntoihin, jotka on myyty vähän aikaa sitten. Tähän tarvitaan avuksi kattavia hintatilastoja, jotka ovat kiinteistönvälitysalan ammattilaisilla käytössä. Helpoimmalla pääset, kun tilaat KotiKylältä edullisen ja puolueettoman kirjallisen hinta-arvion, joka käy jatkossa myös pankille vakuusarvon laskentaan. Jos olet myymässä asuntoasi eikä sinulla ole ajasta pulaa, voit pyytää vaihtoehtoisesti myös muutaman perinteisen välittäjän kotiKäynnille ja verrata heidän arvioitaan.
Lue artikkeli asunnon hinnan määrityksestä.
6. Jos asuntojen hinnat alueellasi laskevat, maksat ehkä lisäneliöistä vähemmän
Jos asuntojen neliöhinnat oikeasti laskisivat alueellasi, ensiasunnon ostajilla että suurempaan vaihtajilla olisi siellä paremmat oltavat.
Ensiasunnon ostajat tajuavat tämän, mutta suurempaan asuntoon vaihtajat eivät tule tätä useinkaan ajatelleeksi.
Kuvitellaanpa, että haluat vaihtaa viisi vuotta sitten ostamasi asunnon nyt suurempaan ja kalliimpaan. Alueellasi asuntojen hinnat ovat laskeneet nyt keskimäärin kymmenen prosenttia. Olet hieman kauhistunut.
Kuitenkin: Jos olet ostanut asuntosi aikoinaan kelpoon markkinahintaan ja saat tulevan asuntosikin markkinahintaan, maksettavaksesi tuleva väliraha on nyt pienempi.
Sekä ensiasunnon ostajat että kodin suurempaan vaihtajat hyötyvät asuntojen hintatason laskusta, koska lisäneliöt ovat tällöin halvempia.
Lue artikkelimme Hyvä aika ostaa tai myydä
7. Peruskorjaukset kannattaisi huomioida paremmin asuntojen hinnoissa
Moni asiakkaamme on harmitellut sitä, että yhtiön peruskorjauksiin menee helposti kymmeniä tuhansia euroja, eikä niitä saa myydessä takaisin, koska ostajat (ja usein myös välittäjät) eivät osaa ottaa yhtiön todellista kuntoa huomioon asuntojen hintoja arvioidessaan.
Tämä on kieltämättä ongelma ja teemme töitä lisätäksemme ostajien valveutuneisuutta tässä asiassa.
Esimerkiksi putkiremontin kustannukset ovat tekotavasta ja alueesta riippuen 500-1000€ neliö. Joillakin paikkakunnilla, joissa asunnot ovat edullisia, putkiremontin tulo saattaa tuplata asunnon ostajalle maksettavaksi tulevan hinnan.
Lisätietoa saat Rakennuslehden selvityksestä.
8. Asuntojen hinnat vaikuttavat oleellisesti suomalaisten varallisuuteen
Kiitos omistusasumisen suosion, pieni kansamme on vaurastunut sotien jälkeen kovaa vauhtia. Jos osakkeiden arvo on noussut pitkällä aikavälillä, niin on asuntojenkin.
Tilastokeskuksen mukaan suomalaisten varallisuudesta yli 60 prosenttia on kiinni asunnoissa. Asunto on kuitenkin hyvin erilainen sijoitusinstrumentti kuin pörssiosake. Asunnoilla ei ole listahintoja eikä päivän kursseja. Myytävän asunnon hinta muodostuu sen mukaan, millä myyjä on valmis myymään ja ostaja ostamaan. Asunto ei ole ainan kovin likvidi. Joitain asuntoja myydään vuosi tai useampi ennen kuin oikea ostaja löytyy tai hinta saadaan oikealle tasolle.
Kun sijoittaa omaan kotiin, kannattaa huomioida myös vaihtoehtoiskustannukset eli vuokralla asuminen. Kyse ei ole vain kuukausittaisten asumiskulujen vertaamisesta.
Kun maksat omaa asuntoa, hankit samalla varallisuutta itsellesi. Vuokralla asuessasi vaurastutat asumiskuluillasi vuokrantajaa.
Vuokralla asumisessa on omat hyötynsä ja se sopii mainiosti tiettyihin elämänvaiheisiin, mutta pitkässä juoksussa se on harvoin taloudellisesti kannattavaa. Jos haluat vaurastua, asunnon osto on yleensä yksi hyvä vaihtoehto. Mieti kuitenkin huolella, mitä ostat, mistä ja mihin hintaan.
