Sijoitusasunto omasta kodista Tässä viisi tärppiä?  

Jos haluat, että tuleva kotisi on samalla tuleva sijoitusasuntosi, kannattaa kiinnittää huomioita siihen, mistä asunnon ostat, mitä ostat, millä hinnalla ostat ja miten asunnon remontoit. Tässä viisi helppoa tärppiä.

1. Panosta sijaintiin.

Monta asiaa kodissasi voit muuttaa, mutta et sijaintia. Sijainti vaikuttaa eniten asuntosi arvon kehitykseen. Ne sijainnit, jotka ovat erityisen haluttuja nyt, ovat sitä yleensä jatkossakin. Jos sinua ei häiritse moottoritie, tehdas tai levoton baari naapurissa, huomioi että kun myyt tai vuokraat asuntoa eteenpäin, se voi olla monille este.

Samalla postinumeroalueellakin voi olla suuria sijainnista ja näkymistä johtuvia hintaeroja. Rannan tai puiston vieressä olevat talot voivat olla neliöhinnaltaan kymmeniä prosentteja kalliimpia kuin talot, joiden ikkunoista näkyy vain naapuritalon seinää.  Ylemmissä kerroksissa sijaitsevat asunnot ovat lähes aina kalliimpia kuin ensimmäisen kerroksen asunnot olettaen, että talossa on hissi.

Yleisimmin sijoitusasuntoiksi hankitaan halutuilla ja keskeisillä paikoilla sijaitsevia hyväkuntoisia pieniä kerrostaloasuntoja, koska ne on yleensä helpointa saada vuokrattua ja myytyä. Tosin jotkut pitävät sijoituskäytössä jopa omakotitaloja, mutta tällöin siihen on usein muitakin syitä kuin tuoton hakeminen.

2. Maksa oikea hinta.

Markkinapaikkojen tarjonnan tutkailu ei ole paras tapa arvioida kiinnostavan asunnon käypää hintaa. Alueesi toteutuneet kauppahinnat voivat nimittäin erota paljonkin markkinapaikkojen hintapyynnöistä. Vanha sanontahan on, että hullu ei ole se joka pyytää, vaan se joka maksaa.

Paras tapa arvioida asuntojen oikeaa hintatasoa on tutustua vastaavien asuntojen tarjontaan ja koettaa saada selville, millä hinnalla mikäkin asunto on lopulta myyty.  Täältä löydät tietoa alueellasi viimeisen 12 kk aikana myytyjen asuntojen toteutuneista kauppahinnoista. Käymällä itse asuntoesittelyissä opit myös ymmärtämään, mikä asunnoissa maksaa ja miksi jotkut asunnot menevät heti ja jotkut jäävät hyllylle.

Suositusta sijainnista, hienoista näkymistä, toimivasta tilaratkaisusta ja hyvästä kunnosta on yleensä fiksua maksaa ekstraa. Ei siitä, että asunnossa on kiva amme tai  uusi jääkaappi. Halutuilla sijainneilla asunnoista käydään joskus kovakin tarjouskilpailu ja ne saatetaan myydä jopa yli alkuperäisen pyyntihinnan. Jos tällaisen asunnon hankkii sijoitukseksi, siitä saa todennäköisesti myös jatkossa korkeamman vuokran.

KotiKylä voi auttaa sinua asunnon oikean hintatason arvioinnissa. Saat tilattua meiltä puolueettoman ja perustellun asuntokohtaisen  hinta-arvion, olit ostaja tai myyjä. Näin tarjoat riittävästi, muttet liikaa.

3. Arvioi yhtiön remontti- ja asumiskulut.

Sijoitusasunnon tuotto muodostuu kahdesta asiasta. Arvonnoususta ja vuokratuotoista. Sijoitusasunnon kustannukset taas koostuvat kolmesta asiasta. Asunnon kauppahinnasta, tulevista remonteista ja kuukausittaisista asumiskuluista. Vaikka asunnon hinta olisi halpa, se ei ole välttämättä hyvä sijoitusasunto jos yhtiössä on tulossa isoja kalliita remontteja ja yhtiövastike on korkea.

Osakehuoneistoa ostaessasi lue erityisen tarkasti ne isännöitsijäntodistuksen rivit, joissa käsitellään tehtyjä ja tulevia remontteja, ja selvitä yhtiöön lähivuosina tulevien remonttien kulut ennakkoon. Yhtiön tulossa olevat putki- ja julkisivuremontit eivät vain aiheuta kustannuksia, ne myös hankaloittavat asumista, vuokrausta ja jälleen myyntiä.

4. Remointoi harkiten.

Moni suunnittelee ostavansa edullisesti huonokuntoisen asunnon, laittavansa sen huippukuntoon ja myyvänsä sen sitten voitolla pois.

Tässä kannattaa kuitenkin olla realistinen. Asunnon remontoiminen lattiasta kattoon on kova ja täysipäiväinen homma. Jos suunnittelet vaihtavasi esim. osakehuoneistossa vesipisteiden paikkaa, tarvitset työlle rakennusluvan ja ammattisuunnittelijat. Arvioi remonttikulut ja remontin kesto ennen sitovan tarjouksen tekoa. Tarvittaessa ota rakennusalan ekspertti käymään kanssasi asunnossa ennen sitovan tarjouksen tekoa. Tutki myös alueella olevien jo remontoitujen vastaavien asuntojen hintatasoa, jotta voit arvioida todennäköisyyden, jolla saat myyntihetkellä remonttikulusi pois ja teet jopa vähän voittoa.

Jos haluat kotisi palvelevan sinua myöhemmin sijoitusasuntona, muokkaa tilaratkaisuja  ja pintoja taiten. Vaikka pinkki keittiö, vihreä vinyylilattia ja leopardikuosinen tapetti olisivat sinusta todella makeat, suurin osa ihmisistä ei ajattele niin. Hanki remontti-inspiraatiota selailemalla suosittuja sisustuslehtiä sen sijaan, että päästäisit luovuutesi valloilleen tai antaisit remonttimiehelle käskyn hankkia rautakaupasta halvimmat mahdolliset materiaalit.

5. Valitse tapa, jolla sijoitusasunto tuo tuottoa.

Moni asuntokaupoillaan vaurastunut on ryhtynyt asuntosijoittajaksi toimimalla päinvastoin kuin yleisesti neuvotaan: Hakeutuen vapaaehtoisesti kahden asunnon loukkuun eli jättäen vanhan asunnon myymättä ostaessaan uuden.

Jos uskot, että nykyisen asuntosi arvo nousee, siihen on helppo saada hyvät vuokralaiset etkä tarvitse nykyisestä asunnosta rahaa uuden asunnon rahoittamiseksi, tee vanhasta asunnostasi sijoitusasunto. Laita se vuokralle ja osta itse uusi. Vuokralainen maksaa vuokrallaan vanhan asuntosi ylläpidon, asuntosi arvo samalla kasvaa ja sinä saat hyvässä tapauksessa myös vuokratuottoja.

Toinen suosittu tapa yhdistää koti ja sijoitusasunto on ostaa edullisesti huonokuntoinen asunto, remontoida se, asua siinä vähintään 2-3 vuotta ja myydä sitten kalliimmalla. Kun asunto on ollut vakituisena asuntona yli kaksi vuotta, et joudu maksamaan myyntivoitosta veroja.

Ideana tässä mallissa on se, että asuntosi arvo nousee remonttisi ansiosta enemmän kuin muiden samankaltaisten asuntojen arvo ja arvonnousu ylittää remonttikulusi. Jos näin ei käy ja joudut ostamaan tilalle uuden asunnon, jonka arvo on noussut ihan samassa suhteessa, et tee varsinaisesti voittoa asuntokaupoillasi.

Kolmas ja uusin tapa tehdä asunnosta sijoitusasunto on vuokrata asuntoa väliaikaisesti muille niinä aikoina, jolloin asuntosi on tyhjillään. AirBnb, Booking.com ja monet muut verkkoalustat ja markkinapaikat tarjoavat tähän nykyään hyviä mahdollisuuksia. Kaikki on tehty kodin omistajille ja vuokraajille helpoksi ja turvalliseksi. Markkinapaikat perivät vuokratuotoista provision.

On kuitenkin hyvä muistaa, että teit mitä teit, oma asunto on aina sijoitus.

Niin kauan kuin asuntosi yhtiövastike on selvästi alempi kuin vastaavan asunnon vuokra, säästät joka kuukausi rahaa. Maksaessasi asuntolainaa rahoitat omaa asuntoasi, josta tulee osa omaisuuttasi. Jos taas asut vuokralla rahoitat jonkun toisen sijoitusasuntoa ja lisäät jonkun toisen omaisuutta.