70-luvun asunnoissa voi olla paras hinnan ja laadun suhde.
Talon rakennusvuosi vaikuttaa oleellisesti asunnosta maksettuun neliöhintaan Suomessa. Vaikutus ei ole kuitenkaan lineaarinen ja se vaihtelee talotyypeittäin. Kaikissa asuntotyypeissä alhaisimmat neliöhinnat on maksettu 70-luvun asunnoista. Tämä selviää Priceworthyn KotiKyla.comille laatimasta data-analyysistä, jossa käytiin läpi 23496 kahdentoista kuukauden aikana myytyä asuntoa Suomessa.
70-luvun asunnot myyty matalimpaan neliöhintaan.
Oli kyse mistä asuntotyypistä tahansa, asunto 70-luvun talosta on ollut keskineliöhinnaltaan edullisin ostos. Asunnot ovat aina oman aikansa lapsia: Mitä rakentamisessa siis tapahtui 70-luvulla?
– 70-luvulla elettiin kerrostalorakentamisen sesonkia. Uusia kerrostaloja rakennettiin liukuhihnalta lääkkeeksi Suomen suureen rakennemuutokseen, jossa väki muutti maalta kaupunkiin. Asuntohallitus ohjasi kerrostalorakentamista tiukasti hinta ja määrä edellä. Tämän seurauksena tuutista tuli ulos nopealla tahdilla simppeleitä saman näköisiä elementtitaloja. Valtaosa Suomen kerrostaloista on valmistunut 70-luvulla ja siksi niistä on aina paljon tarjontaa. Ostajilla on siis varaa valita ja tämä näkyy tietysti hinnoissa, Katja Änkilä KotiKyla.comista kertoo.
70-luvun omakotitaloissa ja rivitaloissa tilanne on kuitenkin toinen. 70-luvulla elettiin nousukautta. Energiakriisi hieman hillitsi menoa, mutta muutoin rakentamiseen kehiteltiin kilvan uusia tekniikoita ja materiaaleja.
– Omakotitaloihin ja rivitaloihin haluttiin 70-luvulla usein luksusta. Varakkaat rakennuttivat hulppeita ja kestäviä tiilitaloja, joissa oli hyvin suunniteltuja avaria pohjaratkaisuja, isoja ikkunoita ja atriumpihoja, sisäuima-altaita ja takkahuoneita. Jos niitä on ylläpidetty ja korjattu vuosien varrella hyvin, ne peittoavat laadussa ja asumismukavuudessa monet uudemmat talot. Jos tällaisen talon saa ostettua edullisesti, saa onnitella itseään, toteaa Katja Änkilä.
Jugend on arvossaan kerrostaloissa
Kerrostaloasuntojen keskineliöhinnat korreloivat talon rakennusaikaan muita asuntotyyppejä voimakkaammin. Kerrostaloissa ajan patina on myös arvossaan: 40-luvulla ja sitä aiemmin rakennetut kerrostaloasunnot ovat olleet selkeästi arvokkaampia kuin vastaavat uudet asunnot.
Neliöhinnoiltaan kaikkein arvokkaimmat kerrostaloasunnot löytyvät 1910-luvulla rakennetuista taloista.
– Viime vuosisadan alun kerrostaloasunnot ovat yleensä hulppeita ja avaria keskustakoteja, kaupunkilaisten vastineita kartanoille. Renesanssi – ja jugendajan taloissa on mahtipontiset porraskäytävät, korkeat huoneet, isot ikkunat, saleja ja erkkereitä. Ei ihme, että niistä halutaan maksaa. Viime vuosisadan alussa tehtaiden läheisyyteen nousi myös puisia kerrostalokasarmeja, joissa oli työläisille hellahuoneita. Ne ovat nykyään aika haluttuja, Katja Änkilä pohtii.
Kerrostalot, jotka rakennettiin 20-40-luvuilla ovat olleet neliöhinnaltaan 1910-luvun taloja edullisempia, mutta silti selvästi korkeampia kuin kaikki uudemmat kerrostaloasunnot.
– Rakentaminen oli 20-ja 40-luvuilla laadukasta, mutta myrskyisää. Vuoroin kaikki oli jäissä, vuoroin painettiin täysillä eteenpäin. Ensimmäisen maailmansodan jälkeen ei ollut rahaa rakentaa. Vuosina 1926 -1930 taas rakennettiin hullun lailla, kunnes rakentamisen hyydytti maailmanlaajuinen lama. Kun rakentaminen oli taas päässyt vauhtiin ja funktionalismin ihanteet alkoivat näkyä taloissa, alkoi toinen maailmansota ja kaikki pysähtyi. Sodan päättyessä 1945 oli jäätävä asuntopula, muttei ollut rahaa rakentaa. Asuntopulasta seurasi Arava-laki. Arava-laista rakentamisen teollistuminen, joka alkoi nopeuttaa rakentamista, laskea sen kustannuksia ja muuttaa koko alaa, selittää Änkilä.
Kerrostaloasuntojen keskineliöhinnat laskevat 1910-luvun taloista hyppäyksin 70-luvun kerrostaloasuntoihin saakka. 1970-luvun talot ovat kerrostaloasuntojen keskineliöhintakäyrällä selkeä kääntöpiste.
Keskineliöhinnat eivät kerro kuitenkaan yksittäisten asuntojen hinnoista. Joukossa on aina halvempia ja kalliimpia asuntoja ja asunnon ja yhtiön kunto vaikuttaa hintaan oleellisesti. Vaikuttaa kuitenkin siltä, että hintatietoiset ostajat ovat tehneet kauppoja 70-luvun kerrostaloasunnoista hyvin edullisesti.
– Tätä uudemmissa asunnoissa kerrostaloasuntojen neliöhinnat lähtevät taas nousemaan. Mielenkiintoista on, että nousu on maltillista ja 2010-luvulla rakennetuissa kerrostaloissakin keskineliöhinnat ovat alempana kuin 40-luvun taloissa, hämmästelee Juho Härme Priceworthystä.
Rivitaloasuntojen keskineliöhinnat hyppelevät
Vaikka ensimmäiset rivitalot, ns. townhouset, rakennettiin Suomeen jo 1917, osakeyhtiömuotoisten rivitaloasuntojen aika koitti vasta toisen maailmansodan jälkeen. Moottorina oli taas asuntopula: Piti kehittää mahdollisimman paljon asuntoja mahdollisimman halvalla. Ratkaisuksi syntyivät ns. pikatalot, joissa oli useampi pieni asunto rivissä ja kussakin vain välttämättömät varusteet. Nämä nopeasti pystyyn nousseet pikatalot toimivat inspiraationa tuleville rivitaloille.
– Vanhojen rivitaloasuntojen keskineliöhintakäyrä on samanmallinen kuin kerrostalokäyrä, mutta tasaisempi. Vanhoissa 1910-ja 1950-lukujen rivitaloissa näkyy hintojen hyppäys, mutta yli 60-vuotiaita rivitaloasuntoja ei ole paljoa. Koska niitä myydään harvoin, tulos on niissä suuntaa antava, Juho Härme toteaa.
Omakotitalojen hinnat: Uusi maksaa enemmän
Yksittäisen omakotitalon hintaan vaikuttaa rakennusvuoden, asuinneliöiden ja sijainnin ohella moni muukin asia: kunto, ulkonäkö, varustetaso, kokonaisala ja tontti. Omakotitaloja myydään myös kerrostaloasuntoja vähemmän ja ne ovat kaikki uniikkeja. Siksi omakotitaloista maksetut keskineliöhinnat antavat vain suuntaa.
– Viime vuosisadan alun omakotitalot näyttävät olleen arvossaan, mutta muuten käyrä on hyvin tasainen 1970-luvulle saakka. Sen jälkeen rakennettujen talojen neliöhinnat nousevat portaittain rakennusajan mukaan. Mitä uudempi, sitä kalliimpi näyttää olevan perussääntö omakotitaloissa, toteaa Juho Härme.
Uusien talojen kalleus on tavallaan loogista: Uudessa talossa kaikki on uutta, tonttimaan arvo on noussut kasvukeskuksissa, rakennusmääräykset ovat kiristyneet ja rakennuskustannukset nousseet.
Suomessa tehtiin vuonna 2019 Kiinteistönvälittäjien keskusliiton mukaan 62318 käytetyn asunnon kauppaa. Priceworthyn laatimassa hintatietokannassa on mukana kauppoja yhteensä 23496 kpl. Noin neljännes aineiston asuntokaupoista on tehty pääkaupunkiseudulla ja eri asuntotyyppien keskineliöhintakäyrät ovat siellä saman suuntaiset. Tietokannassa on hyödynnetty mm. Tilastokeskuksen ja Asuntojen hintatiedot -palvelusta saatavaa julkista asuntokauppadataa.
Lisätietoja:
Katja Änkilä
KotiKyla.com Oy
Juho Härme
Priceworthy Oy
