Asuntokaupat tulossa ja asunnon kauppakirjapohja etsinnässä?
Ethän hutiloi tai pihistele asunnon kauppakirjan kanssa. Kauppakirja on asunto- ja kiinteistökaupan tärkeä loppukaneetti, jolla sovittu kauppa ehtoineen vahvistetaan.
Asunto-osakkeiden kaupassa jo ostotarjous ehtoineen on sitova, joten useimmista ehdoista on sovittu jo vastatarjousta annettaessa ja ostotarjousta hyväksyttäessä. Lain mukaan ostajan on pitänyt jo asunnon ostotarjousta antaessaan perehtyä huolella ostettavaan asuntoon, sen sijaintiin, ominaisuuksiin ja kuntoon.
Myyjän puolestaan on pitänyt kertoa ostajalle jo ennen asunnon ostotarjouksen vastaanottamista rehellisesti kaikki, mikä saattaisi vaikuttaa ostajan päätökseen tehdä kauppa. Kiinteistökaupassa ostotarjoukset eivät ole sitovia, joten kaupan ehdoista saatetaan sopia kunnolla vasta kiinteistön kauppakirjaa tehdessä.
Asunnon kauppakirja tehdään aina kirjallisesti, mutta asunto-osakekaupassa kaupan osapuolet myyjä ja ostaja voivat teoriassa vapaasti sopia kauppakirjan muodosta ja sisällöstä. Kiinteistökaupassa kauppakirja täytyy tehdä Maakaaren määrittämässä muodossa ja myös kaupantekoprosessi on hieman mutkikkaampi .
Kun kaupan yksityiskohdat ja ehdot on saatu mahdollisimman kattavasti ja selkeästi kirjattua kauppakirjaan, molemmille kaupan osapuolille ja mahdollisille ulkopuolisille asiantuntijoille (lakimies, pankki) tulee jättää useampi päivä aikaa kommentoida kauppakirjaa.
Kun asunnon tai kiinteistön kauppakirja on kaikkien osapuolten hyväksymä, ostajat ja myyjät allekirjoittavat sen ja kauppa virallisesti toteutuu.
Ohessa avuksesi asunnon kauppakirjapohja, jota voit hyödyntää kauppakirjasi tekemisessä.
ASUNNON KAUPPAKIRJAPOHJA
1.Yksilöivät tiedot ostajasta ja myyjästä.
Kauppakirjan alkuun lisätään myyjän ja ostajan henkilötunnukset, nimet ja osoitteet ja yhteystiedot.
2.Yksilöivät tiedot kaupan kohteesta.
Asunto-osakekaupassa kauppakirjaan tulee
- asunto-osakeyhtiön nimi ja y-tunnus
- osakkeiden numerot ja lukumäärä
- asunnon osoite
- huoneluku ja asuinpinta-ala
Kiinteistökaupassa kauppakirjaan kirjataan
- kaupunki ja kiinteistötunnus
- kiinteistön osoite
- kiinteistön ja siellä olevan asuinrakennuksen asuinpinta-ala, kokonaisala ja huoneluku
Muut myytävän asunnon tai kiinteistän tiedot, kuten rakennusvuosi, lämmitysmuoto ja huoneiston yleiskunto kirjataan usein omaksi kohdakseenkauppakirjan loppupuolelle.
Jos asunnon, tontin tai asuinkiinteistön pinta-alaa ei ole tarkastusmitattu eikä siitä ole varmaa tietoa, kauppakirjaan kannattaa laittaa tästä erillinen maininta kaupan jälkeisten riitojen välttämiseksi. Tällöinkin yli 10% pinta-alavirheet koituvat yleensä myyjän vastattaviksi. Kaikista paras käytäntö on tarkastusmitata asunnon tai talon pinta-ala vielä ennen kauppaa.
3.Velaton kauppahinta, myyntihinta ja sen maksuehdot.
Velaton kauppahinta on hinta, joka pitää sisällään myyjälle maksettavan hinnan lisäksi myös huoneiston maksamattomat yhtiölainaosuudet ja tonttiosuudet. Myyntihinta on taas se rahasumma, joka maksetaan myyjälle kaupanteossa. Jos huoneistolla ei ole maksamatonta yhtiölainaa tai tonttilainaa eli huoneiston haltijalta ei peritä rahoitusvastiketta, velaton kauppahinta on sama kuin myyntihinta. Näin on yleensä myös kiinteistöissä.
Kauppakirjaan tulee myös merkitä, maksetaanko koko tarjottu summa käteiskauppana kaupanteossa vaiko osamaksulla niin, että esim. 20% kaupanteossa ja loput 80% siinä vaiheessa kun asunto vapautuu ostajan käyttöön.
4.Omistusoikeuden siirtyminen
Päivämäärä, jolloin omistusoikeus myynnissä oleviin asunto-osakeyhtiön osakkeisiin tai kiinteistön panttikirjoihin siirtyy myyjältä ostajalle.
5. Hallintaoikeuden siirtyminen
Päivämäärä, jolloin huoneisto/kiinteistö vapautuu viimeistään ostajan käyttöön.
6.Mahdolliset maksuehtoihin liittyvät vakuudet
Jos osakkeet tai panttikirjat siirtyvät ostajalle kokonaan hetkellä, jolloin ostaja on maksanut kauppahinnasta vasta osan, ostajan on pantattava maksamatonta kauppahintaa vastaavan osa osakkeista/panttikirjoista myyjälle maksamattoman kauppahinnan vakuudeksi. Ja toisin päin. Ostajan ja myyjän pankit sumplivat nämä panttausasiat keskenään, kunhan olette informoineet heitä asiasta hyvissä ajoin ennen kaupantekoa. Heille se on rutiinia.
7.Lista asiapapereista, jotka ostaja on saanut tutustuttavakseen ennen kaupantekoa.
Asunnon kauppakirjaan kannattaa merkitä kaikki oleelliset asiakirjat, tarkastuspöytäkirjat ja sopimukset, joilla on merkitystä ostajalle ja jotka myyjä tai hänen edustajansa on toimittanut ostajalle hyvissä ajoin ennen kauppaa. Näin ostaja ei voi jälkeenpäin vedota siihen, että ei olisi saanut joitakin tärkeitä tietoja.
Ostajan kannattaa varmistaa, että hän on todella saanut nähdäkseen paperit hyvissä ajoin ennen kauppaa ja on tutustunut niihin. Aina näin ei ole, vaikka mukana kaupassa olisi välittäjä.
8.Maksun tai vapautumisen viivästymisestä koituvat sanktiot
Jos ostaja ei maksa kauppahintaa sovitussa aikataulussa, hän joutuu korvaamaan asian myyjälle. Sanktiona on yleensä se, että ostaja maksaa myyjälle maksamattomasta kauppahinnasta voimassaolevaa viivästyskorkoa. Jos viive on pitkä, voidaan myös sopia, että myyjällä on oikeus purkaa kauppa.
Jos asunnon vapautuminen ostajan käyttöön myöhästyy sovitusta myyjän takia, myyjälle määritellään siitä rangaistus. Usein rangaistuksena on rahallinen korvaus jokaiselta alkavalta myöhästymisviikoilta, mutta voidaan myös sopia, että ostajalla on oikeus purkaa kauppa asunnon hallinnan viivästyessä tietyn. Jokaiselta myöhästymisviikolta perittävän sanktion kannattaa olla niin suuri, että asuntoon jääminen ei ole myyjälle mielekästä. Hyvä käytäntö on ollut asettaa sanktio 2-5 kertaa myytävän asunnon tavanomaista vuokratasoa suuremmaksi.
9. Merkintä asunnon merkittävistä virheistä ja puutteista, joista ostaja on tietoinen kaupantekohetkellä.
Usein myyjä tai myyjän edustaja haluaa kauppakirjaan maininnan tiedossa olevista asunnon tai kiinteistön virheistä tai puutteista, jotta myyjä vapautuisi vastuista eikä ostaja voisi vedota niihin myöhemmin.
Tässä ostajan kannattaa olla tarkkana ja vaatia joko tarkempia tutkimuksia tai sitä, että virheet yksilöidään tarkasti. Jos asunnon kauppakirjaan kirjoitetaan, että kylpyhuoneesta löytyi kosteusmittauksessa vähän kosteutta, joka johtunee kylpyhuoneen vesi-eristeiden puuttumisesta ja myöhemmin selviää, että koko kylpyhuoneen ja sen viereisten huoneiden alapohja on lahonnut kosteusvaurion vuoksi ja korjauskulut ylittävät 4% kauppahinnasta voiko myyjä vetäytyä kokonaan vastuusta? KotiKylän mielestä ei.
Tilannetta helpottaa huomattavasti se, jos asunnosta on tehty ennen kauppaa kuntotarkastus tai kosteusmittaus. Tällöin asunnon kauppakirjaan laitetaan maininta siitä, että molemmat osapuolet ovat tutustuneet kuntotarkastuksen raporttiin. Lisäksi kopio raportista liitetään kauppakirjaan.
10.Maininta mahdollisista yhtiöön, asuntoon tai kiinteistöön tulevista mittavista remonteista.
Se, että ostaja on tietoinen hänelle maksettavaksi tulevista isoista remonteista on hyvä kirjoittaa kauppakirjaan selkeästi. Jos remontista on jo olemassa aikataulu- ja kustannusarvio, sen voi liittää kauppakirjan liitteeksi, jotta väärinymmärryksen mahdollisuutta ei ole.
11. Kauppaan kuuluva tarpeisto.
Kauppaan lasketaan kuuluvaksi aina kaikki asuntoon kiinteästi asennetut kalusteet, tavarat ja kodinkoneet, joita ei voi irrottaa jättämättä rumia jälkiä. Esimerkkejä näistä ovat keittiö- ja kph-kalusteet, liesi, jääkaappi, sälekaihtimet, ilmalämpöpumput ja pihan kasvit ja rakennelmat. Näitä ei tarvitse luetella kauppakirjassa, ellei tarpeistoon kuulu jotakin tavallisesta poikkeavaa. Jos myyjä haluaa viedä jotakin tarpeistoon kuuluvaa mukanaan, hänen on sovittava siitä ennen kaupantekoa ostajan kanssa ja kirjattava asia asunnon kauppakirjaan.
Joskus kauppaan halutaan sisällyttää jotakin asuntoa varten hankittua irtaimistoa. Esimerkiksi verhotangot, verhot tai valaisin. Tällaista irtaimistoa ei saa verotuksellisista syistä sisällyttää asunnon hintaan vaan sille pitää määrittää erillinen hintansa. Myytävästä irtaimistosta hintoineen tehdään erillinen luettelo ja liitetään se kauppakirjaan.
12. Päivä, jolloin vaaranvastuu asunnosta tai kiinteistöstä, sen vakuuttamisesta ja maksuista siirtyy uudelle omistajalle.
Yleensä vastuu siirtyy samana päivänä, kun hallintaoikeus asuntoon tai kiinteistöön siirtyy tai kun sen pitäisi siirtyä. Kiinteistövero laskutetaan kuitenkin kaksi kertaa vuodessa, keväällä tai syksyllä, joten usein myyjä ja ostaja sopivat kaupantekohetkellä, kumpi maksaa kunkin veroerän.
13. Päiväys ja sopijapuolten allekirjoitukset
14. Myytävässä kodissa asuneiden aviopuolisoiden suostumukset allekirjoituksineen.
Puoliso ei saa lain mukaan myydä aviopuolisoiden yhteistä kotia ilman toisen osapuolen suostumusta, vaikka omistaisikin sen yksin. Myynti onnistuu, kun asunnon kauppakirjan liitteenä on toisen aviopuolison kirjallinen suostumus.
15. Maininta varainsiirtoverosta.
Ostaja maksaa osakehuoneiston kaupasta varainsiirtoveroa 2% velattomasta kauppahinnasta , kiinteistön kaupasta 4% velattomasta kauppahinnasta.
16. Kauppakirjan liitteet.
Asunnon kauppakirjan liitteeksi laitetaan kyseisen kaupan ja sen ehtojen kannalta tärkeimmät dokumentit. Useimmiten kauppakirjan liitteeksi laitetaan asunto-osakkeen tai kiinteistön viralliset paperit, kuntotarkastusraportti tai kosteusmittausraportti, jos sellainen on olemassa ja tarvittaessa myyjän puolison suostumus. Jos myytävä kiinteistö on määrä-ala, joka on jaettu hallinnanjakosopimuksella, liitteeksi tarvitaan kiinteistön mahdollinen hallinnanjakosopimus.
