Oletko miettinyt, mikä on kuntotarkastajan merkitys asunto-ja kiinteistökaupassa? Kysytäänpä asiaa Raksystems Oy:ltä, joka on yksi alan uranuurtajista Suomessa.
– Kuntotarkastaja on asuntokaupassa kodin ostajien ja myyjien auttaja. Hän auttaa selvittämään, mikä myytävän asunnon tai talon kunto on, jotta ostaja ja myyjä pääsevät kaupassa turvallisesti eteenpäin, Raksystemsin kuntotarkastajat selittävät.
Asunnon kunnon puolueeton selvittäjä ei ole kuitenkaan asuntokaupoilla aina toivottu vieras. Olisihan kaikkien kannalta helpompaa ja nopeampaa myydä ja ostaa sika säkissä.
– Jos kuntotarkastusta ei tehdä, asunnon kunto selviää vasta kaupan jälkeen. Ostaja ja myyjä joutuvat tällöin sopimaan keskenään virheistä ja korjauksista, ja se ei käy aina kivuttomasti. Välittäjä ei ole kaupan osapuoli, joten hän ei näihin kiistoihin yleensä osallistu.
Ennen kauppaa tehtävää kuntotarkastusta suositellaan aina paitsi omakotitalon kauppaan, myös asunto-osakemuotoisten pien-ja rivitalohuoneistojen kauppaan.
– Joskus vanhoissa pienissä rivitaloyhtiöissä saatetaan säikähtää, kun johonkin asuntoon tilataan kuntotarkastus. Jos yhdestä rivitalohuoneistosta löytyy tarkastuksessa ongelma, se todennäköisesti on kaikissa muissakin ja harva osakas ilahtuu uusista korjauskustannuksista.
Kuntotarkastajan työ ei vaikuta olevan kovin helppoa. Joskus tarkastettavaksi tulee asuntoja, joista ei ole mitään ennakkotietoja olemassa. Ei piirustuksia, ei dokumentteja menneistä remonteista eikä myyjän täyttämää esitietolomaketta. Tällöin oikeaoppinen tarkastaminen on vaikeaa.
Kaikki myyjät eivät halua myöskään, että kuntotarkastuksen yhteydessä avataan asunnon pintoja ja rakenteita, vaikka pinnan alla ne virheet usein piileskelevät. Jotkut jopa koettavat piilotella virheitä ja varmistaa, ettei kuntotarkastaja pääse katsomaan maton alle tai kaapin taakse. Tällä on tietysti lyhyet jäljet, sillä kuntotarkastus ei muuta sitä tosiasiaa, että myyjä vastaa ostajalle asunnon virheistä myös kaupan jälkeen.
Kuntotarkastajat: Joskus korjauskustannukset ylittävät talon arvon.
Jos kuntotarkastuksessa löytyy asunnon arvoon vaikuttavia virheitä, myyjä ja ostaja saattavat muuttaa vielä lopullista kauppahintaa. Moni myyjä ja ostaja penääkin siksi kuntotarkastuksen tehneeltä kuntotarkastajalta korjauksen kustannusarviota.
-Pelkän kuntotarkastuksen perusteella ei yleensä voida määrittää järkevintä korjaustapaa. Koska kuntotarkastaja ei ole kytköksissä rakennusliikkeisiin, hän ei voi antaa urakkatarjouksia, tarkastajat muistuttavat.
Asuntokauppariitojen yhteydessä kuntotarkastajat tekevät kyllä tarkempia kuntotutkimuksia, joihin usein liitetään myös laskelmia korjauskustannuksista. Nekin ovat vain viitteellisiä ja esimerkiksi pääkaupunkiseudulla korjauskustannukset ovat usein laskelmia korkeammat.
Usein kauppahinnan alennusta penäävät ostajat myös unohtavat, että asunnon kauppahinta pitää sisällään sekä tontin että talon.
– Samanlainen 50-luvun omakotitalo maksaa Kaavilla 40 000€ ja Paloheinässä 400 000€. Ero ei johdu rakennuksen arvosta vaan tontin arvosta. Jos talosta löytyy vikaa, korjauskustannus ja mahdollinen hinnanalennus pitäisi suhteuttaa rakennuksen arvoon, ei tontin arvoon, yksi tarkastajista pohtii.
Yleensä kaikki viat voi korjata, mutta joskus korjaus maksaa enemmän kuin rakennuksen arvo. Aina ei ole taloudellisesti järkevää korjata vaan joskus kannattaa mieluummin purkaa ja rakentaa uusi.
Kuntotarkastaja ei aina löydä kaikkia virheitä.
Vaikka myyjä antaisikin kuntotarkastajan tehdä työnsä hyvin eli kertoisi tarvittavat tiedot, toimittaisi dokumentit ja antaisi avata tarvittavat rakenteet, kaikki virheet eivät välttämättä siltikään löydy.
-KH-kortin mukaan tehtävässä kuntotarkastuksessa avataan kukin riskirakenne vain yhdestä paikasta. Asunnoissa, joita on moneen kertaan remontoitu virheet voivat olla niin piilossa rakenteiden alla, ettei niitä löydy tällä menetelmällä. Monesti piilevät virheet tulevat esille vasta sitten, kun ostaja alkaa tehdä isoa remonttia asunnossa ja purkaa rakenteita. Remontin yhteydessä niiden korjaaminenkin on onneksi helpompaa.
Yliherkkä ihminen vai virheellinen talo?
Kaikki ovat kuulleet tarinoita, joissa talon ostanut perhe alkaa kärsiä pian muuton jälkeen nuhasta ja astmaoireista ja syyksi epäillään uutta kotia. Raksystemsin kuntotarkastajat ovat kuulleet näitä tarinoita erityisen paljon.
– Nämä ovat tosi hankalia tapauksia. Ihmisten huonovointisuus on todellista, mutta usein mitään järkevää syytä ei löydy. Joskus homekoirat ja kokemusasiantuntijat ovat käyneet asunnossa osoittamassa paikkoja, mutta hometta tai muita haitallisia mikrobeja ei löydy. Myyjäraukat vakuuttavat, ettei heillä ole ollut mitään oireita.
”Emme vain vieläkään ymmärrä ja tiedä tarpeeksi taloista ja ihmisistä. Kenties jotkut ihmiset voivat yliherkistyä rakentamisessa normaalisti käytetyille aineille, joita taas toiset sietävät paremmin.”
Rakentamisen viisaus kehittyy vuosi vuodelta – vai kehittyykö?
Rakentamisessakin viisaus kehittyy vuosi vuodelta. Muutama vuosikymmen sitten rakentamisessa käytettiin innokkaana uusia ihmeaineita, asbestia ja kreosoottia. Nykyään tiedetään niiden olevan ihmisen terveydelle tosi vaarallisia. Niitä on edelleenkin nykykodeissa, mutta ne löytyvät yleensä vasta remontin yhteydessä ja ne pitää tällöin poistattaa.
70-luvulla RT-korteissa neuvottiin, miten taloon tehdään valesokkeli. Samoin 80-luvun rakennusohjeissa neuvottiin rinnetaloissa asettamaan puurunko maanvastaista seinää vasten. Vasta vuosituhannen lopulla tajuttiin, että nämä rakenneratkaisut ovat syynä alati yleistyviin kosteusvaurioihin. Vuonna 1997 ympäristöministeriön kuntotutkimusohjeissa alettiin ensi kertaa puhua näistä riskirakenteina.
Jos kaupan kohteena on alkuperäiskuntoinen asunto 60-, 70- tai 80-luvulta, asunnon kuntotarkastuksessa löytyy lähes aina näitä riskirakenteita, jotka pitäisi korjata. Kyse ei ole rakennusvirheistä vaan sen aikaisesta rakentamistavasta, jonka on myöhemmin todettu aiheuttavan kosteusongelmia ja sitä kautta sisäilmaongelmia.
– On aina helppoa olla jälkiviisas. Nyt puhutaan, että rakentamisen energiansäästötavoitteissa mennään liian pitkälle ja nollaenergiataloissa voi piileskellä seuraava homepommi. Kunpa rakentamisessa katsottaisiin enemmän kokonaisuutta ja ajateltaisiin talon elämää pitkässä juoksussa, eikä lähdettäisi juoksemaan yhden mittarin perässä, haastatellut Raksystemsin kuntotarkastajat toivovat.
”Kunpa rakentamisessa katsottaisiin kokonaisuutta ja ajateltaisiin talon elämää pitkässä juoksussa, eikä lähdettäisi juoksemaan yhden mittarin perässä.”
©Katja Änkilä/ KotiKyla.com
Tiedä tämä kuntotarkastuksesta.
Kuntotarkastus on sekä myyjän että ostajan turva. Kuntotarkastus kertoo, missä kunnossa asunto kaupantekohetkellä oli. Kun suuri osa asunnon virheistä ja puutteista löytyy ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa, myyjä ei voi väittää, ettei tiennyt vioista etukäteen. Ostaja puolestaan ei voi kaupan jälkeen vaatia myyjältä korvauksia kuntotarkastuksessa löytyneistä puutteista tai virheistä, joista hän on saanut kuulla ennen kaupantekoa ja jotka on kirjattu kuntotarkastuspöytäkirjaan.
Kun myyt tai ostat yli viisi vuotta vanhaa omakotitaloa, erillistaloa tai rivitalohuoneistoa, kannattaa ehdottomasti teettää kuntotarkastus ennen kauppaa. Suurissa kerrostaloyhtiöissä, joissa yhtiöllä on laaja korjausvastuu, riittää suppeampi kosteusmittaus.
Miten vastuu jakautuu asuntokaupassa?
Myyjällä on aina suurin vastuu asuntokaupassa. Myyjällä on tiedonantovelvollisuus eli hänen on annettava ostajalle ennen kauppaa kaikki tieto, mikä voi vaikuttaa kauppaan. Jos tiedot antaa välittäjä, myyjä vastaa juridisesti hänenkin antamistaan tiedoista. Myyjä vastaa asunnon virheistä ostajalle kaupan jälkeenkin, tiesi hän niistä tai ei. Piilevissä virheissä, joista myyjä ei tiennyt itsekään, vastuuta on kuitenkin rajoitettu ja ellei virhe ole todella merkittävä, lasku jää niistä usein ostajalle.
Ostajan vastuu asuntokaupassa liittyy selonottovelvollisuuteen. Hänen on tarkastettava asunto papereineen ja ympäristöineen huolella ennen tarjouksen tekoa ja kauppaa. Hän ei voi vedota kaupan jälkeen virheisiin, jotka olivat selvästi nähtävillä asunnossa tai siitä annetuissa papereissa tarjouksentekohetkellä tai jotka on kirjattu kuntotarkastuspöytäkirjaan.
Välittäjällä ei ole vastuuta asunnon kunnosta ennen kauppaa eikä jälkeen kaupan. Toisin kuin usein luullaan, välittäjän vastuu asuntokaupassa rajoittuu hänen myyntityönsä ammattimaiseen suorittamiseen. Hänen ei tarvitse tarkistaa myyjältä saamiensa tietojen oikeellisuutta ja myyjä vastaa lain mukaan ostajille välittäjänkin sanomisista. Jos asunnossa ilmenee kaupan jälkeen virheitä, ostaja ja myyjä setvivät ne aina keskenään – joskus raastuvassa saakka. Jos kaupassa on mukana välittäjä, on erittäin tärkeää, että myyjä ja ostaja ottavat itse vastuun kuntotarkastajan valinnasta ja briefaamisesta ja ovat itse paikalla tarkastuksessa.
Lue myös KotiKylässä : Kuntotarkastus – yleisimmin löytyvät virheet ja ohjeet kuntotarkastuksen tilaamiseen.
Lue myös KotiKylästä : Rakennusvuosi vaikuttaa asunnon hintaan.
