Asuntojen hintakehitys vaikuttaa suomalaisten varallisuuteen.

Tilastokeskuksen mukaan suomalaisten kotitalouksien kaikesta varallisuudesta 48 % oli vuonna 2019 kiinni omassa asunnossa ja  10 %  loma- ja sijoitusasunnoissa.

Jos asuntojen hinnat kaikkialla nousevat, suomalaisten omaisuuden arvo nousee ja jos taas asuntojen hintakehitys on negatiivista, meistä tulee kansana köyhempiä. Ei siis ihme, että asuntojen hintakehitys ja siihen liittyvä uutisointi kiinnostaa.

Asuntojen hintakehitystä uutisoitaessa keskitytään yleensä eri asuntotyyppien, kuten kerrostalo- tai rivitaloasuntojen keskineliöhintojen muutoksiin eri alueilla. Eri ajanjaksojen keskineliöhintoja on helppo vertailla ja näistä vertailuista on helppoa tehdä populistisia kansaan uppoavia uutisia tyyliin Omakotitalojen hinnat ovat laskeneet pääkaupunkiseudulla tai Yksiöiden hinta noussut.

Keskineliöhinnat johtavat helposti harhaan.

Yksittäistä asunnon ostajaa tai myyjää keskineliöhintojen vertailut eivät juuri hyödytä. Pahimmillaan ne voivat johtaa oman asunnon hinnoittelussa pahasti harhaan. Käytetyt asunnot ovat aina enemmän tai vähemmän uniikkeja ja keskineliöhinnat ovat keskiarvoja. Ne eivät yleensä kerro juurikaan yksittäisen asunnon arvosta tai sen kehityksestä.

Keskineliöhinnoissa ei huomioida sitä, että samallakin alueella tilastollisesti samankaltaiset asunnot voivat olla ihan eri hintaisia.

Yksittäisen asunnon hintaan vaikuttaa mm. asunnon sijainti alueella, ominaisuudet, varustetaso, pohjaratkaisu, tyyli, näkymät, tunnelma, naapurusto, tontin koko ja laatu ja ilmansuunta.

Mitä vähemmän tietyllä alueella myydään vastaavia asuntoja, mitä heterogeenisempi alueen asuntokanta on ja mitä enemmän neliöhinnoissa on vaihtelua, sitä huonommin keskineliöhinnat kertovat yksittäisen asunnon arvosta tai edes alueen hintatason muutoksesta.

Käytetyn asunnon lopullinen kauppahinta ei muodostu laskennallisen keskineliöhinnan tai minkään muunkaan laskutoimituksen mukaan vaan sen mukaan, millä hinnalla myyjä on kulloinkin valmis myymään ja paras ostaja asunnon ostamaan.

Lue myös artikkeli Asunnon myynti itse – Näin teet elämäsi parhaat kaupat

Kokemus asunnon arvosta ja hinta-laatusuhteesta syntyy myyjän ja ostajan päässä. Jos myyjällä siihen vaikuttaa edellä mainittujen asioiden lisäksi muistot ja tunteet, ostajalla siihen vaikuttaa myös se, mitä muuta ostaja sillä hetkellä budjetillaan saa. Ostaja ei välttämättä tee valintaa vain yhdestä talotyypistä vaan hän saattaa käydä katsomassa sekä rivitaloja että omakotitaloja, kunhan ne sopivat hänen tarpeisiinsa ja budjettiinsa. Ostajat ovat usein paremmin tietoisia etsimiensä asuntojen hintatasosta kuin asuntojen myyjät.

Pirkkalan esimerkki: Keskineliöhinta ei kerro mitään hintakehityksestä.

Suomi on pieni ja harvaanasuttu maa. Kun otetaan tarkasteluun tietyn tyyppiset, kokoiset ja kuntoiset asunnot tietyllä postinumeroalueella, vertailukelpoisten myytyjen asuntojen kappalemäärä jää yleensä pieneksi. Kun kappalemäärä on pieni, keskineliöhinnat eivät kerro mitään asuntojen hinnoista.

Jos taas asuntojen kokoa, asuntotyyppiä ja rakennusvuotta ei rajata tarpeeksi tai maantieteellistä aluetta laajennetaan, vertailuun otettavat asunnot ovat hyvin erilaisia ja eri hintaisia.  Tällöin keskineliöhinnat eivät ole enää lainkaan relevantteja.

Otetaanpa esimerkiksi satunnaisotannalla alueeksi Pirkkala, mukava 20 000 asukkaan asuinalue ihan Tampereen kupeessa.

Pirkkalassa on tilastojen mukaan myyty viimeisen kolmen vuoden aikana 11 kpl vuosina 1960-1979 valmistunutta 100-130 neliöistä rivitaloasuntoa. Näiden keskineliöhinta on 1787€ eli pelkkään tilastodataan perustuvat maksuttomat hinta-arviot lähtisivät hinnoittelemaan muita vastaavia asuntoja tältä pohjalta.

Kuitenkin Pirkkalan 70-luvun rivitaloasunnotkin ovat keskenään hyvin erihintaisia. Halvin maksoi 1360€ neliöltä kun taas kallein maksoi tuplasti enemmän, 2704€ neliöltä. Koossa ei ollut isoa eroa, ei huoneluvussa, ei edes rakennusvuodessa.

Erona oli se, että kalliimmassa oli myös kalliimpi yhtiövastike ja sitä myytiin selvästi kauemmin. Toinen tilastollinen ero näiden kahden asunnon välillä oli hinnan lisäksi kunnossa. Kallein asunto oli määritelty myytäessä hyväkuntoiseksi, halvin tyydyttäväksi. Kunnon määrittämiseksi ei ole alalla yhteneväisiä kriteerejä ja valitettavasti kuntokaan ei pystynyt selittämään paperilla samankaltaisilta kuulostavien asuntojen hintaeroja: Hyväkuntoisen saman kokoisen 70-luvun rivitaloasunnon sai Pirkkalasta 1800€:lla per neliö eli edelleen kolmanneksen halvemmalla kuin joukon kalleimman rivitaloasunnon.

Tässä kohtaa joku sanoo, että juu, rivitaloasunnoissa keskineliöhinnat eivät toimi, mutta kerrostaloasunnoissa kyllä. No, Pirkkalassa ei myyty viimeisen kolmen vuoden aikana yhtään samoilla spekseillä ollutta kerrostaloasuntoa. Kun muutamme asunnon kooksi 80-110m2 ja rakennusvuodeksi 1980-2000, löytyy reilut kymmenen myytyä kerrostaloasuntoa, joista kaikki ovat olleet hyväkuntoisia. Kallein maksoi 1900€ neliöltä eli 50% enemmän kuin halvin, joka maksoi alle 1300 € per neliö. Keskineliöhinta oli näissä kerrostaloasunnoissa 1500€ ja rapiat, sikäli kun se enää kiinnostaa ketään.

Asuntosijoittaminen on erilaista kuin osakesijoittaminen.

Kiinnostavan yrityksen osakkeita voi ostaa kun hinnat ovat alhaalla ja myydä kun ne ovat korkealla, mutta omistusasunnot ovat erilaisia. Ne eivät ole pörssissä ja samaa asuntoa harvemmin ostetaan ja myydään vuosittain tai edes kahden vuoden välein.

Oikean hinnan määrittely asuntokaupassa on vaikeaa, sillä ei käytetyissä asunnoissa ole ohjehintoja. Kyse ei ole pelkästään siitä, millainen on asuntojen hintakehitys, vaan myös siitä, maksatko ostaessasi asunnosta liikaa tai myytkö kotisi alihintaan.

Jos haluaa tehdä asuntokaupoissaan voittoa,  eniten väliä on sillä, mihin hintaan asunnon saa ostettua, kehittyykö alue ja yhtiö suotuisasti ja hoitaako itse asuntoaan niin hyvin, että se onnistuu säilyttämään vuosien saatossa ostajien silmissä arvonsa ja kasvattamaan sitä.

Keskineliöhinnoista ja niiden heilahtelusta puhumisen sijaan olisikin paljon relevantimpaa analysoida data-analyysillä, mikä kaikki asunnon hintaan vaikuttaa ja miksi. Olisi kiinnostavaa seurata tiettyjen asuinalueiden, taloyhtiöiden ja asuntojen arvon kehitystä ja sitä, miten pitkäjänteinen alueen, yhtiön ja asunnon kunnossapito ja hoito asunnon arvoon vaikuttaa alueen, yhtiön tai asunnon hintakehitykseen.

Asuntojen hintojen tarkempi analysointi on kuitenkin hidasta ja työlästä. Me kuitenkin yritämme tuottaa siitä uutta tietoa.

Lue selvityksemme siitä, miten rakennusvuosi vaikuttaa asunnon hintaan. 

Lue mikä omakotitalon hintaan vaikuttaa Helsingissä

Lue mikä Helsingin yksiöissä oikein maksaa.

Artikkelia päivitetty 01/2021. Alkuperäinen artikkeli on kirjoitettu vuonna 2018.

Tilaa nyt LKV:n kirjallinen ja luotettava hinta-arvio kodistasi.