Lisää Kotivertailuun

Kuntotarkastaja – Asunnon ostajan ja myyjän paras kaveri vai kaupan kaataja?

Kuntotarkastaja – Asunnon ostajan ja myyjän paras kaveri vai kaupan kaataja?

Kuntotarkastaja Matti Kaijomaa Raksystems Oy:ltä on tehnyt elämänsä aikana kuntotarkastuksen yli 1500 asuntoon. Kun häneltä kysytään kuntotarkastajan työstä, hän tietänee mistä puhuu.

– Kuntotarkastaja on asuntokaupassa kodin ostajien ja myyjien auttaja. Hän auttaa selvittämään, mikä myytävän tavaran kunto on, jotta kaupassa päästään turvallisesti eteenpäin, Kaijomaa sanoo.

Hyvistä aikeistaan huolimatta asunnon kunnon puolueeton selvittäjä ei ole asuntokaupoilla aina kovin toivottu vieras.  Olisihan helpompaa ja nopeampaa myydä ja ostaa sika säkissä. Ilman kuntotarkastusta asunnon kunto selviää kuitenkin vasta kaupan jälkeen ja ostaja ja myyjä ovat niitä, jotka joutuvat tappelemaan virheistä ja korjauksista. Välittäjä ei vastaa asunnon virheistä eikä ole asunto- tai kiinteistökaupan osapuoli, joten häntä asunnon todellinen kunto ei juuri liikauta. Puolueeton kuntotarkastaja on siis tärkeässä roolissa, niin ostajan kuin myyjän kannalta katsottuna.

Myös vanhoissa pienissä rivitaloyhtiöissä saatetaan säikähtää, kun johonkin asuntoon tilataan kuntotarkastus. Jos yhdestä rivitalohuoneistosta löytyy tarkastuksessa ongelma, se todennäköisesti on kaikissa muissakin ja harva osakas ilahtuu uusista korjauskustannuksista.

Kuntotarkastajan työ ei ole muutoinkaan aina helppoa. Joskus tarkastettavaksi tulee asuntoja, joista ei ole mitään ennakkotietoja olemassa. Ei piirustuksia, ei dokumentteja menneistä remonteista, eikä myyjän täyttämää esitietolomaketta. Tällöin oikeaoppinen tarkastaminen on vaikeaa.

Kaikki myyjät eivät halua myöskään, että kuntotarkastuksen yhteydessä avataan asunnon pintoja ja rakenteita, vaikka pinnan alla ne virheet usein piileskelevät. Jotkut jopa koettavat piilotella virheitä ja varmistaa, ettei kuntotarkastaja pääse katsomaan maton alle tai kaapin taakse. Tällä on tietysti lyhyet jäljet, sillä kuntotarkastus ei muuta sitä tosiasaa, että myyjä vastaa ostajalle asunnon virheistä myös kaupan jälkeen.

Joskus korjauskustannukset ylittävät talon arvon

Jos kuntotarkastuksessa löytyy asunnon arvoon vaikuttavia virheitä, myyjä ja ostaja saattavat muuttaa vielä lopullista kauppahintaa. Moni myyjä ja ostaja penääkin siksi kuntotarkastuksen tehneeltä kuntotarkastajalta korjauksen kustannusarviota.

-Pelkän kuntotarkastuksen perusteella ei yleensä voida määrittää järkevintä korjaustapaa eikä kuntotarkastaja ole kytköksissä rakennusliikkeisiin voidakseen antaa urakkatarjouksia. Asuntokauppariitojen yhteydessä kuntotarkastajat tekevät kyllä tarkempia kuntotutkimuksia, joihin usein liitetään myös laskelmia korjauskustannuksista. Nekin ovat vain viitteellisiä ja esimerkiksi pääkaupunkiseudulla korjauskustannukset ovat usein laskelmia korkeammat, Kaijomaa selittää.

Usein kauppahinnan alennusta penäävät ostajat myös unohtavat, että asunnon kauppahinta pitää sisällään sekä tontin että talon.

– Olen alun perin kotoisin Kaavilta ja samanlainen 50-luvun talo maksaa Kaavilla 40 000€ ja Paloheinässä 400 000€. Ero ei johdu rakennuksen vaan tontin arvosta. Jos talosta löytyy vikaa, korjauskustannus ja mahdollinen hinnanalennus pitäisi mielestäni suhteuttaa rakennuksen arvoon, ei tontin arvoon. Yleensä kaikki viat voi korjata, mutta joskus korjaus maksaa enemmän kuin rakennuksen arvo. Siksi aina ei ole taloudellisesti järkevää korjata vaan joskus kannattaa mieluummin purkaa ja rakentaa uusi. Kaijomaa jatkaa.

Kuntotarkastaja ei aina löydä kaikkia virheitä

Vaikka myyjä antaisikin kuntotarkastajan tehdä työnsä hyvin eli kertoisi tarvittavat tiedot, toimittaisi dokumentit ja antaisi avata tarvittavat rakenteet, kaikki virheet eivät välttämättä siltikään löydy.

-KH-kortin mukaan tehtävässä kuntotarkastuksessa avataan kukin riskirakenne vain yhdestä paikasta. Asunnoissa, joita on moneen kertaan remontoitu virheet voivat olla niin piilossa rakenteiden alla, ettei niitä löydy tällä menetelmällä. Monesti piilevät virheet tulevat esille vasta sitten, kun ostaja alkaa tehdä isoa remonttia asunnossa ja purkaa rakenteita. Remontin yhteydessä niiden korjaaminenkin on onneksi helpompaa, Kaijomaa kertoo.

 

Yliherkkä ihminen vai virheellinen talo?

Kaikki ovat kuulleet tarinoita, joissa pian onnistuneen asuntokaupan jälkeen perhe alkaa kärsiä nuhasta ja astmaoireista ja syyksi epäillään uutta kotia.

– Nämä ovat tosi hankalia tapauksia. Ihmisten huonovointisuus on todellista, mutta usein mitään järkevää syytä ei löydy. On ollut tapauksia, joissa paikalla käyvät homekoirat ja kokemusasiantuntijat, mutta kun heidän osoittamiaan paikkoja tarkastetaan, hometta tai muita haitallisia mikrobeja ei löydy. Myyjäraukat vakuuttavat, ettei heillä ole ollut mitään oireita. Emme vain vieläkään ymmärrä ja tiedä tarpeeksi taloista ja ihmisistä. Jotkut ihmiset voivat yliherkistyä rakentamisessa normaalisti käytetyille aineille, joita taas toiset sietävät paremmin, pohtii kuntotarkastaja Kaijomaa.

“Emme vain vieläkään ymmärrä ja tiedä tarpeeksi taloista ja ihmisistä”

Rakentamisen viisaus kehittyy vuosi vuodelta – vai kehittyykö?

Rakentamisessakin viisaus kehittyy vuosi vuodelta. Muutama vuosikymmen sitten rakentamisessa käytettiin innokkaana uusia ihmeaineita, asbestia ja kreosoottia. Nykyään tiedetään niiden olevan ihmisen terveydelle tosi vaarallisia. Niitä on edelleenkin nykykodeissa, mutta ne löytyvät yleensä vasta remontin yhteydessä ja ne pitää tällöin poistattaa.

70-luvulla RT-korteissa neuvottiin, miten taloon tehdään valesokkeli. Samoin 80-luvun rakennusohjeissa neuvottiin rinnetaloissa asettamaan puurunko maanvastaista seinää vasten. Vasta vuosituhannen lopulla tajuttiin, että nämä rakenneratkaisut ovat syynä alati yleistyviin kosteusvaurioihin. Vuonna 1997 ympäristöministeriön kuntotutkimusohjeissa alettiin ensi kertaa puhua näistä riskirakenteina.

Jos kaupan kohteena on alkuperäiskuntoinen asunto 60-, 70- tai 80-luvulta, asunnon kuntotarkastuksessa löytyy lähes aina näitä riskirakenteita, jotka pitäisi korjata. Kyse ei ole rakennusvirheistä vaan sen aikaisesta rakentamistavasta, jonka on myöhemmin todettu aiheuttavan kosteusongelmia ja sitä kautta sisäilmaongelmia.

– On aina helppoa olla jälkiviisas. Nyt puhutaan, että rakentamisen energiansäästötavoitteissa mennään liian pitkälle ja nollaenergiataloissa voi piileskellä seuraava homepommi. Kunpa rakentamisessa katsottaisiin enemmän kokonaisuutta ja ajateltaisiin talon elämää pitkässä juoksussa, eikä lähdettäisi juoksemaan yhden mittarin perässä, Kaijomaa toivoo. ©Katja Änkilä/ KotiKylä 2018

“Kunpa rakentamisessa katsottaisiin kokonaisuutta

ja ajateltaisiin talon elämää pitkässä juoksussa,

eikä lähdettäisi juoksemaan yhden mittarin perässä.”

Tiedä tämä kuntotarkastuksesta.

Kuntotarkastus on sekä myyjän että ostajan turva. Kuntotarkastus kertoo, missä kunnossa asunto kaupantekohetkellä oli. Kun suuri osa asunnon virheistä ja puutteista löytyy ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa, myyjä ei voi väittää, ettei tiennyt vioista etukäteen. Ostaja puolestaan ei voi kaupan jälkeen vaatia myyjältä korvauksia kuntotarkastuksessa löytyneistä puutteista tai virheistä, joista hän on saanut kuulla ennen kaupantekoa ja jotka on kirjattu kuntotarkastuspöytäkirjaan.

Kun myyt tai ostat yli viisi vuotta vanhaa omakotitaloa, erillistaloa tai rivitalohuoneistoa, kannattaa ehdottomasti teettää kuntotarkastus ennen kauppaa. Suurissa kerrostaloyhtiöissä, joissa yhtiöllä on laaja korjausvastuu, riittää suppeampi kosteusmittaus.

Miten vastuu jakautuu?

Myyjän vastuu asuntokaupassa on suuri.  Myyjällä on tiedonantovelvollisuus eli hänen on annettava ostajalle ennen kauppaa kaikki tieto, mikä voi vaikuttaa kauppaan. Myyjä vastaa juridisesti asunnon virheistä ostajalle kaupan jälkeenkin, tiesi hän niistä tai ei. Piilevissä virheissä, joista myyjä ei tiennyt itsekään, vastuuta on kuitenkin rajoitettu ja ellei virhe ole todella merkittävä, lasku jää niistä usein ostajalle.

Ostajan vastuu asuntokaupassa liittyy selonottovelvollisuuteen. Hänen on tarkastettava asunto papereineen ja ympäristöineen huolella ennen tarjouksen tekoa ja kauppaa. Hän ei voi vedota kaupan jälkeen virheisiin, jotka olivat selvästi nähtävillä asunnossa tai siitä annetuissa papereissa tarjouksentekohetkellä tai jotka on kirjattu kuntotarkastuspöytäkirjaan.

Välittäjällä ei ole vastuuta asunnon kunnosta ennen kauppaa eikä jälkeen kaupan. Toisin kuin usein luullaan, välittäjän vastuu asuntokaupassa rajoittuu hänen myyntityönsä ammattimaiseen suorittamiseen. Hänen ei tarvitse tarkistaa myyjältä saamiensa tietojen oikeellisuutta ja myyjä vastaa lain mukaan ostajille välittäjänkin sanomisista. Jos asunnossa ilmenee kaupan jälkeen virheitä, ostaja ja myyjä setvivät ne aina keskenään – joskus raastuvassa saakka. Jos kaupassa on mukana välittäjä, on erittäin tärkeää, että myyjä ja ostaja ottavat itse vastuun kuntotarkastajan valinnasta ja briefaamisesta ja ovat itse paikalla tarkastuksessa.

 

KotiKylästä 6 kk korotonta maksuaikaa Raksystemsin kuntotarkastukselle

  • Raksystems on kuntotarkastuksen valtakunnallinen uranuurtaja ja markkinajohtaja Suomessa
  • Raksystemsin kuntotarkastukset tehdään aina Rakennustiedon KH-ohjekorttia noudattaen, ei vain sitä soveltaen.
  • Tilaat kuntotarkastuksen näppärästi KotiKylän Kaupasta. Kun klikkaat kaupan linkkiä, siirryt suoraan Raksystemsin sähköiseen ajanvarausjärjestelmään. Kun kirjaat tilauslomakkeen lopussa olevaan lisätietokenttään kampanjakoodiksi KOTIKYLÄ   saat KotiKylästä bonukseksi 2 kpl Finnkinon leffalippuja ja Raksystemsiltä 6 kk korotonta maksuaikaa.
  • Raksystemsin kuntotarkastusten hinnat ovat samat aina riippumatta siitä mitä kautta tarkastuksen tilaat. Tarkastuksen hinta riippuu asuntosi koosta ja asuinpaikasta. Tästä näet hinnaston.
  • Huomaa, että netistä löytyy paljon edullisempia kuntotarkastajia, koska kuntotarkastuksen voi käytännössä suorittaa kuka tahansa. Vain valtakunnallisen kuntotarkastajan tutkinnon suorittaneet tarkastajat saavat käyttää titteliä Asuntokaupan kuntotarkastaja AKK.
  • Ellet löydä sopivaa aikaa ajanvarausjärjestelmästä, soita suoraan Raksystemsin numeroon 030 670 5500 * ja muista ilmoittaa kampanjakoodi KOTIKYLÄ varausta tehdessäsi ja pyytää, että Raksystems kirjaa sen tilaukseen.
  • Kuntotarkastuksen lasku voidaan tarvittaessa jakaa puoliksi ostajan ja myyjän kesken.
  • Kuntotarkastuksen tilaaja saa sähköpostitse Raksystemsiltä kirjalliset valmistautumisohjeet ja täytettävän esitietolomakkeen.
  • Myyjän ja ostajan suositellaan olevan paikalla kuntotarkastuksessa ja heillä on mahdollisuus kysyä lisäkysymyksiä.
  • Kuntotarkastaja laatii tarkastuksestaan selkeän ja perusteellisen kuvallisen raportin, jonka voi liittää kauppakirjaan.
  • Kun olet tilannut kuntotarkastuksen ja kirjannut tilaukseen kampanjakoodin, lähetä saamasi Raksystemsin tilausvahvistus meille sähköpostitse osoitteeseen kauppa@kotikyla.com, jotta voimme toimittaa sinulle lupaamamme leffaliput.
Kuntotarkastusko kallis? Pelkään, että tulet tietämään, mikä on kallista, jos jätät tarkastuksen teettämättä.

Samasta aiheesta

Osakehuoneistojen hinnat nousivat vuoden 2017 toisella neljänneksellä

Tilastokeskuksen mukaan vuoden 2017 toisella vuosineljänneksellä vanhojen osakeasuntojen hinnat...

Lue lisää