Lisää Kotivertailuun

Omakotitalot Helsinki – mikä niiden hintaan vaikuttaa?

Omakotitalot Helsinki – mikä niiden hintaan vaikuttaa?

Asunnon tai kiinteistön arvon määritys on vaikeaa. Erityisen hankalaa hinta-arvioita on tehdä omakotitaloista, jotka ovat yleensä enemmän tai vähemmän uniikkeja.

Koska suomalaisten varallisuudesta on kaksi kolmasosaa kiinni asunnoissa, asuntojen arvon oikea määrittäminen osto- ja myyntihetkellä vaikuttaa oleellisesti kansan varallisuuteen. Jos ostaja maksaa ns. liikaa, hän menettää varallisuuttaan, koska tekee asuntoa myöhemmin myydessään todenäköisesti tappiota. Jos myyjä taas myy liian halvalla, hän köyhtyy.

Usein ajatellaan, että omakotitalon hinta määräytyy lähinnä sijainnin ja koon perusteella. KotiKylän teettämä tilastollinen analyysi Helsingissä 2008-2018 myydyistä omakotitaloista (n=2480) osoittaa kuitenkin, että vaikka hintahajonta on suurta, asunnon kunto vaikuttaa yllättäen neliöhintaan enemmän kuin vaikkapa kaupunginosa.

 

Omakotitalot Helsinki: Omakotitalojen neliöhinnoissa valtaisat erot  

Vuosina 2008-2018 myytiin Helsingissä kiinteistönvälittäjien kautta yhteensä n. 2480 omakotitaloa. Jos näistä kymmenen vuoden aikana myydyistä taloista nappaa keskiarvon, saadaan talo joka on kooltaan 144 m2, neliöhinnaltaan 3120 € ja velattomalta kauppahinnaltaan 444 900 €.

Keskiarvot ovat kuitenkin vain keskiarvoja. Vuosikymmenen kallein neliöhinta, 15250€/m2 maksettiin vuonna 2018 pienestä rantatalosta Itä-Helsingissä. Miljoonataloja ei kuitenkaan myydä paljoa: Viimeisen kymmenen vuoden aikana Helsingissä on myyty tilastojen mukaan välittäjien kautta vain 47 taloa, jonka myyntihinta on ylittänyt miljoonan euron rajapyykin. Se tekee alle viisi miljoonatalon välittäjäkauppaa vuodessa.

Helsingin talomarkkinoilla on tehty myös liuta edullisia ostoksia. Halvin välittäjän kautta ajanjaksolla myyty helsinkiläinen omakotitalo maksoi vain 218 euroa neliöltä. Se myytiin vuonna 2012 tyydyttäväkuntoisena, se sijaitsi keskihintaisella alueella ja oli rakennettu 50-luvulla. Myös upouusia taloja on myyty matalalla neliöhinnalla. Esimerkiksi Itä-Helsingissä myytiin uusi omakotitalo hieman yli 900 €:n neliöhinnalla vuonna 2017.  Se sijaitsi pienellä omalla tontilla ja myytiin kuukaudessa.

Omakotitalon hinta – mikä siihen vaikuttaa? 

Asuntokaupan ammattilaiset tapaavat vitsailla, että kolme eniten asunnon arvoon vaikuttavaa asiaa ovat sijainti, sijainti ja sijainti. Tietyt alueet ovat kyllä imagoltaan kalliimpia kuin toiset ja merenranta, keskustan läheisyys ja hyvät kulkuyhteydet nostavat aina talon haluttavuutta ja sitä kautta arvoa.

Kaupunginosan ja asunnon neliöhinnan tilastollinen riippuvuus on Helsingin omakotitaloissa kohtuullinen, 23%. Riippuvuus ei ole kuitenkaan yksioikoista ja selkeää: Muutamilla Helsingin postinumeroalueilla, esim. Maununnevassa ja Jollaksessa myytiin kymmenen vuoden aikana sekä Helsingin kalleimpiin että halvimpiin kuuluvia omakotitaloja.

Kiinteistön hyvä kunto (korrelaatio 29%)  näyttää olevan eniten omakotitalon hintaan vaikuttava tekijä. Se nostaa selvästi helsinkiläistalon keskineliöhintaa kun taas asuinalan kasvu (-29%) vaikuttaa siihen laskevasti. Neliöt pienissä asunnoissa ovat aina kalliimpia.

Rakennusvuosikin (korr. 25%) vaikuttaa omakotitalon arvoon, mutta ei lineaarisesti.  Kiinnostavaa on, että ennen vuotta 1945 rakennetuissa omakotitaloissa keskineliöhinta on selkeästi korkeampi kuin vuosina 1945-1985 rakennetuissa taloissa. Keskineliöhinnaltaan edullisimpia näyttävät olleen 70-luvulla rakennetut omakotitalot. (2422€/m2). Kaikista kalleimpia ovat olleet vuoden 2010 jälkeen rakennetut talot (3565€/m2.)

– Jos taloon kuuluu hyvä oma tontti, se nostaa talon arvoa, sillä Helsingissä maa on arvokasta ja maan arvo nousee nopeammin kuin rakennusten arvo. Ostajat ja myyjät eivät aina tiedosta tätä eikä tämä useinkaan näy talojen myyntihinnoissa.  Korrelaatio omakotitalon keskineliöhinnan ja tontin omistuksen suhteen on vain 5%, vaikka vuokratonteilla olevien talojen pitäisi kaiken järjen mukaan olla ostajan kannalta selkeästi edullisempia kuin oman tontin talojen, kertoo KotiKylän toimitusjohtaja Katja Änkilä.

 

Omakotitalojen hinnat nousseet pitkällä aikavälillä

Omakotitalojen keskineliöhinnat heilahtelevat, mutta pitkän aikavälin suunta on ollut nousujohteinen. Silti oman omakotitalon hinta ei aina automaattisesti nouse vuosien saatossa. Oman asunnon arvon kehitykseen vaikuttaa mm. se, miten hyvin asuntoa on hoidettu, millaisia muutoksia alueen arvostuksessa on tapahtunut ja mitä ympäristössä on tapahtunut ja mitä on tapahtumassa.

Vaikka sijainti, kunto ja rakennusvuosi vaikuttavat omakotitalon arvoon, viime kädessä kunkin käytetyn asunnon ja talon lopullinen myyntihinta määräytyy sen mukaan, millä hinnalla kukin myyjä on valmis myymään ja ostaja ostamaan. Tähän vaikuttaa myyjän ja ostajan oman elämäntilanteen lisäksi mm. se, miten talo esitellään netissä ostajille, mikä laitetaan myyntihinnaksi, miltä talo pihoineen ostajista tuntuu, miten helppoa asuntoon on muuttaa  ja onko siinä asioita, joihin ostajat ihastuvat. Näihin asioihin kodin omistaja voi onneksi myös itse ennen myynnin aloittamista vaikuttaa ja mm. KotiKylä opastaa näissä asioissa.

 

KotiKylän tilastollinen korrelaatioanalyysi omakotitalokaupoista 2008-2018 Helsingissä, analyysin data saatu KVKL:n Hintaseurantapalvelusta 2018. Mukana 2480 omakotitaloa.

I love my house. Can love and happiness have a price?

Kiinnostuitko tutkimusmenetelmästä? Korrelaatio on todennäköisyyksien laskennassa ja tilastotieteessä käytetty käsite, joka kuvaa kahden muuttujan välistä riippuvuutta. Korrelaatiokerroin tarkoittaa aineiston havaintojen välistä riippuvaisuutta toisistaan. Jos kerroin on 0, riippuvuutta ei ole. Jos kerroin on +1 tai -1 (100%), kahden asian välillä on suora lineaarinen riippuvuus. Kun aineisto on riittävän suuri (n>300), tilastollisesti merkittävänä pidetään korrelaatiota, joka on suurempi kuin 0,05 eli 5%.

Älä enää maksa turhasta!

Se, että asunnot ovat kalliita, ei tarkoita sitä, että asunnon myynninkin pitäisi olla. Paljonko haluat maksaa siitä, että joku toimii puhelinvaihteenasi ja sihteerinäsi ja esittelee asuntoasi, mutta sinä kannat kaiken vastuun? Paljonko haluat maksaa kuvista tai hinta-arviosta? Etkö halua maksaa mitään? No sitten et halua myydäkään.

KotiKylässä saat halutessasi kaiken avun mitä perinteiseltä välittäjältäkin murto-osalla hinnasta. Lisäksi voit valita vain ne palvelut, joita tarvitset. Kaiken tilaat kätevästi verkosta.

Tiedä mistä vastaat.

Kun myyt tai ostat kodin, teet sen aina omalla vastuullasi. Välittäjä ei vastaa asunnon kunnosta, sieltä myöhemmin löytyvistä virheistä tai edes siitä, että antaa ostajille oikeat tiedot. Myyjä vastaa niistä ja myös välittäjän puheista.

Harva näitä tietää ja siksi asuntokauppariidat ovat arkipäivää. KotiKylä haluaa edistäa asuntokaupan turvallisuutta lisäämällä ostajien ja myyjien tietoisuutta vastuistaan, tarjoamalla verkko-opastusta kaupan joka vaiheeseen ja antamalla ostajan ja myyjän keskustella vapaasti ennen sitovia päätöksiä kaupasta.

Aloita ajoissa!

Uuden kodin löytäminen voi viedä aikaa. Samoin kodin myynti. Moni jahkaa ja jahkaa ja sitten, on jo kiire. Jos ostajaa tai uutta kotia ei tunnu heti löytyvän, voi tulla paniikki. Ongelmaa ei ratkaise aina edes välittäjien eniten käyttämä myynninedistämiskeino, hinnan lasku.

KotiKylän Työkalupakit on suunniteltu sellaisiksi, että voit aloittaa ajoissa. Aloita myynti tai kodin etsintä jo silloin, kun olet vasta jahkailemassa. Jo silloin, kun suunniteltuun muuttoon on vielä aikaa. Ei siksi, että KotiKylässä ei voisi myydä ja ostaa nopeasti, vaan siksi, että saat edetä leppoisasti ja harkiten ja pysyt varmasti aikataulussasi. KotiKylän Työkalupakit ovat voimassa siihen saakka, että kotisi on myyty tai uusi koti löytynyt tai luovut kodinvaihtoaikeistasi muusta syystä.

Samasta aiheesta

Yksiö Helsinki: Sijainnista pitää maksaa.

Kaupunkien kerrostaloyksiöt ovat asuntokaupan maitoa. Nopeasti hyllyssä kiertävää, helppoja...

Lue lisää

Asuntojen hinnat: Miksi keskineliöhintojen heilahteluista ei pidä huolestua?

Suomalaisten kotitalouksien kaikesta varallisuudesta 53 % on kiinni omassa asunnossa ja  16 %...

Lue lisää

Asunnon myyntihinta: Oikein hinnoiteltu koti on puoliksi myyty

Asunnon myyntihinta kannattaa asettaa heti myynnin alussa ostajien näkökulmasta mahdollisimman...

Lue lisää