Lisää Kotivertailuun

Kolme tapaa määrittää asunnon hinta.

Kolme tapaa määrittää asunnon hinta.

Asunnon myyntiä harkitsevan päässä pyörii yleensä kaksi kysymystä. Ensimmäinen kysymys kuuluu, meneekö tämä kaupaksi ja toinen, millä hinnalla.

Harvalla toimialalla hinta on niin keskiössä kuin asuntokaupassa. Syitä on kaksi.

Ensimmäinen on se, että asunnot ovat peijakkaan kalliita ostaa ja omistaa. Ei ole montaa muuta asiaa, jonka hankkiakseen keskivertosuomalainen tarvitsee 20 vuoden pankkilainan.

Toinen syy on se, että asunnoilla, etenkään käytetyillä asunnoilla, ei ole ohjehintaa. Hintatilastot kertovat menneestä ajasta ja jokainen asunto on enemmän tai vähemmän uniikki. Siksi keskineliöhintoja ei kannata liikaa tuijottaa. Jos ensimmäinen asunto on myyty alueella 1000€/neliö ja toinen samankokoinen 4000€/neliö, alueen sen kokoisten asuntojen keskineliöhinta on 2500€ neliö. Tämä luku ennustaa huonosti myyntiin tulevien asuntojen oikeaa arvoa.

Edes se, että samalla kadulla tai jopa samassa taloyhtiössä olisi myyty samankokoinen asunto tiettyyn neliöhintaan, ei tarkoita että sinun asuntosi olisi automaattisesti saman arvoinen. Naapuri on ehkä uusinut keittiön, sinä taas olet rakentanut saunan ja kunnostanut kylppärit. Naapuri asui kolmannessa kerroksessa, sinä asut neljännessä ja sinulla on kivemmat näköalat.

Totuus on se, että kunkin asunnon todellinen hinta selviää vasta tarjous- ja kaupantekoprosessin aikana. Kauppahinta määräytyy sen mukaan, millä rahasummalla myyjä on sillä kertaa valmis myymään ja ostaja ostamaan.  Kukaan ei voi sanoa kaupan jälkeen, että maksoit yli- tai alihintaa, sillä tismalleen samaa asuntoa ei ole enää toista myynnissä.

Ennen vanhaan kiinteistönvälittäjät tapasivat sanoa, että kun asunto on oikein hinnoiteltu, se myy itse itsensä. Toisin sanoen asunto myydään sellaisella hinnalla, että omistajan tai välittäjän ei tarvitse sitä erityisemmin myydä ja markkinoida. Harva haluaa myydä nopeidenkaan kauppojen toivossa alihintaan, mutta liian kallis hintapyyntö taas karkottaa ostajat ja saa naapuruston naureskelemaan.

Miten oma asunto siis kannattaa hinnoitella? Tässä on kolme vaihtoehtoista paljon käytettyä tapaa.

1. Jos asuntojen hinnat ovat alueellasi nousseet, laita aikoinaan maksamaasi hintaan tuottoprosentti päälle.

Milloin ostit asuntosi ja paljonko itse maksoit siitä?

Yksi tapa hinnoitella asunto on selvittää, paljonko asuntojen hinnat ovat nousseet tai laskeneet alueellasi keskimäärin sen jälkeen, kun ostit asuntosi.

Jos olet tehnyt isoja asunnon arvoa nostavia remontteja tai peruskorjauksia tai asuin-alueesi suosio on kasvanut, kannattaa asunto hinnoitella hieman korkeammalle. Jos taas esim. putkiremontti tai muu kallis investointi on tulossa tai alueesi kiinnostavuus on laskussa, huomioi se alentavana tekijänä hinnassa.

Asuntojen hinnat nousivat Suomessa vuodesta 1996 vuoteen 2008. Poikkeuksena oli vuosi 2001, jolloin hinnat laskivat hienoisesti teknokuplan seurauksena. Syksyllä 2008 kansainvälisen finanssikriisin puhkeaminen hiljensi asuntomarkkinat ja  sai keskihinnat laskemaan aina vuoden 2009 kevääseen. Sen jälkeen asuntojen keskineliöhinnat ovat taas jatkaneet nousuaan.  Nousu on kuitenkin hidastunut vuodesta 2011 lähtien ja vuonna 2014 asuntojen hinnat kääntyivät pääkaupunkiseudun ulkopuolella hienoiseen laskuun.

osakehuoneistojen myyntihinnat
Vanhojen osakehuoneistojen hintakehitys Suomessa

 

Omakotitalojen hintakehitys
Vanhojen omakotitalojen myyntihintaindeksi

 

 

2. Katso asuntoportaaleista, millä tasolla vastaavien asuntojen hinnat ovat.

Usein asunnon myyntiä tai ostamista harkitsevat aloittavat projektinsa tutustumalla alueensa tämän hetkiseen asuntotarjontaan ja sen hintatasoon. Parhaiten tällainen ”vakoilu” onnistuu suurissa valtakunnallisisssa asuntoportaaleissa, kuten Etuovi.comissa ja Oikotie.fi:ssä, joissa on paljon erikokoisia ja erityyppisiä asuntoja myynnissä.

Jos olet myymässä keskustayksiöitä, kaksioita tai normirivaria, saat portaaleista kohtuuhyvän kuvan tämän hetken asuntotarjonnasta ja hintapyyntöjen tasosta. Mitä kalliimmaksi, suuremmaksi ja uniikimmaksi asunto menee, sitä enemmän sekä hintapyynnöissä ja toteutuneissa kauppahinnoissa on hajontaa.

Etuovi.com:issa ja Oikotie.fi: ssä julkaistuissa myynti-ilmoituksissa näkyvät vain asuntojen hintapyynnöt, eivät ne hinnat, joilla nämä asunnot loppujen lopuksi myydään. Huomioi, että kaikkia portaaleissa näkyvistä asunnoista ei saada myytyä lainkaan tai ei ainakaan sillä hinnalla. Joskus omistaja muuttaa itse mielensä tai laittaa myynnin tauolle. Joskus liian korkea pyyntihinta, asunnon hankala sijainti, huono kunto tai joku muu ostajia pelottava seikka aikaansaa sen, että ostajaa ei löydy. Joskus taas ostajakandidaatteja olisi, mutta he eivät pääse myyjän kanssa sopuun hinnasta.

Aika ajoin eri tahot tutkivat asuntojen hintojen ja toteutuneiden myyntihintojen eroa ja yleensä ns. tinkimisvaraa on ollut keskimäärin viisi prosenttia. Tähän ei pidä kuitenkaan tukeutua sokeasti. On harvoin myyntiin tulevia  haluttuja asuntoja, joista jotkut ostajat ovat valmiita tarjoamaan yli pyyntihinnan. Yhtä lailla on asuntoja, jotka myydään jopa viidenneksen halvemmalla kuin mitä niistä alun perin pyydettiin.

3. Selvitä hintatilastoista, millä tasolla samankaltaisten asuntojen hinnat ovat olleet viimeisen kolmen vuoden aikana.

Hintatilastoista näkee, millä hinnalla milläkin postinumeroalueella on aiemmin myyty asuntoja ja kiinteistöjä. Asunto-osakkeiden osalta tilastoidaan ainoastaan kiinteistönvälitysketjujen kautta myydyt asunnot, joiden omistaja ei ole kieltänyt hintatietojen julkaisemista. Kiinteistöjen osalta kaikki.

Kuluttajille on tarjolla maksuton hintatietopalvelu, joka löytyy osoitteesta asuntojen.hintatiedot.fi. Palvelua ylläpitää Ympäristöministeriö ja Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA). Palvelusta löytyvät suurten välitysketjujen myymät osakemuotoisten asuntojen hinnat viimeisen 12 kuukauden ajalta sikäli kun asiakas on antanut luvan ne julkaista,

Palvelun hyvänä puolena on se, että tieto on tuoretta ja sekä ostajien että myyjien saatavilla. Huonona puolena on se, että palvelussa olevien asuntojen määrä on pieni. Jos kotipaikkakunnallasi ei myydä satoja asuntoja vuodessa, haun tulokset eivät ole useinkaan relevantteja.

Laajempiin hintatilastoihin pääsevät käsiksi alalla toimivat yritykset, jotka ovat hankkineet lisenssin Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton ylläpitämään Hintaseurantapalveluun ja Maanmittauslaitoksen ylläpitämään Kiinteistötietopalveluun. KotiKylä on yksi näistä.

Molemmista palvelusta näkee myytyjen asuntojen hinnat alueen, talotyypin ja kaupantekovuoden mukaan. Palvelujen käyttöehdot ovat tiukat: Yksittäisten myytyjen asuntojen hintatietoja ei saa sellaisenaan julkaista tahi luovuttaa ulkopuolisille, kuten asuntojen ostajille tai myyjille.

Kun arvion kohteena on yksittäisen asunnon hinta,  ammattilaiset korostavat liikaakin käytössään olevia hintatilastoja.  Takavuosien tilastot kertovat vain siitä, millaisiin sopimuksiin takavuosien ostajat ja myyjät ovat päässeet omissa yksilöllisissä asuntokaupoissaan. Joskus myyjän on ollut kiire myydä, joskus ostajalla on ollut hoppu ostaa tai hän on halunnut asunnon hinnalla millä hyvänsä.

Tilastot kertovat myös alueellasi myytyjen asuntojen määrän, hintatason, keskineliöhintojen ja koon kehityksestä.  Ne antavat myös osviittaa alueesi asuntojen hintaluokasta ja alueestasi kiinnostuneen ostajakunnan budjeteista. Jos alueellasi ei ole myyty yhtään yli 500 000€ asuntoa viimeisen kymmenen vuoden aikana, voi olla hankalaa saada sellaista kaupaksi nytkään.

Mikä keino on paras?

Se, mitä olet itse kodistasi aikoinasi maksanut korotettuna asuntojen hintaindeksillä (ks.kuvat) ja arvoa nostaneilla remonteilla on hyvä lähtökohta hinnoitteluun, jos olet ostanut kotisi aikoinaan järkevään hintaan. Tätä summaa voit verrata nyt myynnissä olevaan asuntotarjontaan ja viimeisen kolmen vuoden hintatilastoihin.

Mitä enemmän alueellasi on täysin samankaltaista asuntotarjontaa, sitä helpompi asunnon hinta on määrittää  kilpailevan asuntotarjonnan ja hintatilastojen perusteella. Mitä suurempi, kalliimpi ja uniikimpi asuntosi taas on, sitä vaikeammin arvioitava on myös asunnon hinta.

Fiksu asunnon myyjä käyttääkin asuntonsa hinnan määrittämisessä kaikkia näitä keinoja. Hän miettii, millä hinnalla olisi valmis asunnon myymään ja millaiselle ostajalle se sopii. Vaikkei unelmakodin löytämistä voi mitata rahassa, ostajilla on lähes aina budjettinsa. Myytävä asunto kilpailee ostajan huomiosta kaikkien muiden asuntojen kanssa.

Fiksu myyjä asettaa asunnon hinnan heti alkuun omasta mielestään kohdalleen. Ylimitoitetun hintapyynnön vaarana on, että ostajat eivät kiinnostu lainkaan,vaan koti jää notkumaan kaupan hyllylle. Asunnoilla ei ole parasta ennen -päivämääriä, mutta ostajat alkavat helposti epäillä, että asunnossa on jotain vikaa, jos se pyörii Etuoven tai Oikotien hyllyillä kuukaudesta ja vuodesta toiseen.

Liittymällä KotiKylän Kaveriksi tai Proksi  voit julkaista oman myynti-ilmoituksen KotiKylässä. Kotiasi markkinoidaan KotiKylän eri kanavissa ja kukaties KotiKylässä onkin jo valmiina ostaja asunnollesi.  Voit tilata KotiKylästä asuntovalokuvauksen, pohjakuvat ja puolueettoman hintakonsultaation oman kotisi hintatasosta. Samalla saat käyttöösi kaikki ohjeet, lomakkeet ja työkalut, joita tarvitset kotisi ammattimaiseen myyntiin.

img

Katja

Olen kauppatieteen ja muotoilun maisteri, LKV, kolmen ihanan lapsen äiti ja intohimoinen asiakaslähtöisen liiketoiminnan ja digitaalisten kuluttajapalveluiden kehittäjä.

Samasta aiheesta

Asuntojen hinnat: Miksi hintaheilahtelusta ei pidä huolestua?

Suomalaisten kotitalouksien kaikesta varallisuudesta 53 % on kiinni omassa asunnossa ja  16 %...

Lue lisää
by Katja

Kuntotarkastaja – Asunnon ostajan ja myyjän paras kaveri vai kaupan kaataja?

Raksystemsin kuntotarkastaja Matti Kaijomaa on tehnyt elämänsä aikana kuntotarkastuksen yli 1500...

Lue lisää
by Katja

Asunnon hinta: Oikein hinnoiteltu koti on puoliksi myyty

Asunnon hinta kannattaa asettaa heti myynnin alussa ostajien näkökulmasta mahdollisimman oikealle...

Lue lisää
by Katja