Kolme tapaa määrittää asunnon hinta.

Asunnon myyntiä harkitsevan päässä pyörii yleensä kaksi kysymystä. Ensimmäinen kysymys kuuluu, meneekö tämä kaupaksi ja toinen, mikä on sopiva asunnon hinta.

Harvalla toimialalla hinta on niin keskiössä kuin asuntokaupassa. Syitä on kaksi.

Ensimmäinen on se, että asunnot ovat peijakkaan kalliita ostaa ja omistaa. Ei ole montaa muuta asiaa, jonka hankkiakseen keskivertosuomalainen tarvitsee 20 vuoden pankkilainan.

Toinen syy on se, että asunnoilla, etenkään käytetyillä asunnoilla, ei ole ohjehintaa. Hintatilastot kertovat menneestä ajasta ja jokainen asunto on enemmän tai vähemmän uniikki. Siksi keskineliöhintoja ei kannata liikaa tuijottaa. Jos ensimmäinen asunto on myyty alueella 1000€/neliö ja toinen samankokoinen 4000€/neliö, alueen sen kokoisten asuntojen keskineliöhinta on 2500€ neliö. Tämä luku ennustaa huonosti myyntiin tulevien asuntojen oikeaa arvoa.

Edes se, että samalla kadulla tai jopa samassa taloyhtiössä olisi myyty samankokoinen asunto tiettyyn neliöhintaan, ei tarkoita että sinun asuntosi olisi automaattisesti saman arvoinen. Naapuri on ehkä uusinut keittiön, sinä taas olet rakentanut saunan ja kunnostanut kylppärit. Naapuri asui kolmannessa kerroksessa, sinä asut neljännessä ja sinulla on kivemmat näköalat.

Totuus on se, että kunkin asunnon hinta selviää vasta tarjous- ja kaupantekoprosessin aikana. Kauppahinta määräytyy sen mukaan, millä rahasummalla myyjä on sillä kertaa valmis myymään ja ostaja ostamaan.  Kukaan ei voi sanoa kaupan jälkeen, että maksoit yli- tai alihintaa, sillä tismalleen samaa asuntoa ei ole enää toista myynnissä.

Ennen vanhaan kiinteistönvälittäjät tapasivat sanoa, että kun asunto on oikein hinnoiteltu, se myy itse itsensä. Toisin sanoen asunto myydään sellaisella hinnalla, että omistajan tai välittäjän ei tarvitse sitä erityisemmin myydä ja markkinoida. Riittää, että antaa asunnosta ostajaehdokkaille perusteelliset ja oikeat tiedot ja valmistautuu vastaanottamaan tarjouksia.

Harva haluaa myydä asuntoaan nopeidenkaan kauppojen toivossa alihintaan, mutta liian kallis hintapyyntö taas karkottaa ostajat ja saa naapuruston naureskelemaan.

Miten oma asunto siis kannattaa hinnoitella? Tässä on kolme vaihtoehtoista paljon käytettyä tapaa.

1. Jos asuntojen hinnat ovat alueellasi nousseet, nosta aikoinaan maksamaasi hintaa samassa suhteessa

Yksi tapa hinnoitella asunto on selvittää, paljonko vastaavien asuntojen hinnat ovat nousseet tai laskeneet alueellasi keskimäärin sen jälkeen, kun ostit asuntosi.

Jos olet tehnyt isoja asunnon hintaa nostavia remontteja tai peruskorjauksia tai asuinalueesi suosio on kasvussa, kannattaa asunto hinnoitella hieman keskimääräistä korkeammalle. Jos taas esim. putkiremontti tai muu kallis investointi on tulossa tai alueesi kiinnostavuus on laskussa, huomioi se alentavana tekijänä hinnassa.

2. Katso asuntoportaaleista, millä tasolla vastaavien asuntojen hinnat ovat

Usein asunnon myyntiä tai ostamista harkitsevat aloittavat projektinsa tutustumalla alueensa tämän hetkiseen asuntotarjontaan ja sen hintatasoon. Parhaiten tällainen ”vakoilu” onnistuu suurissa valtakunnallisisssa asuntoportaaleissa, kuten Etuovi.comissa ja Oikotie.fi:ssä, joissa on paljon erikokoisia ja erityyppisiä asuntoja myynnissä.

Jos olet myymässä keskustayksiöitä, kaksioita tai normirivaria, saat asuntooportaaleista kohtuuhyvän kuvan tämän hetken asuntotarjonnasta ja hintapyyntöjen tasosta. Mitä kalliimmaksi, suuremmaksi ja uniikimmaksi asunto menee, sitä enemmän sekä hintapyynnöissä ja toteutuneissa kauppahinnoissa on hajontaa.

Muista kuitenkin, että portaaleissa julkaistuissa myynti-ilmoituksissa näkyvät vain asuntojen hintapyynnöt, eivät ne hinnat, joilla nämä asunnot loppujen lopuksi myydään.

Kaikkia portaaleissa näkyvistä asunnoista ei saada myytyä lainkaan tai ei ainakaan sillä hinnalla. Joskus omistaja muuttaa itse mielensä tai laittaa myynnin tauolle. Joskus liian korkea pyyntihinta, asunnon hankala sijainti, huono kunto tai joku muu ostajia pelottava seikka aikaansaa sen, että ostajaa ei löydy. Joskus taas ostajakandidaatteja olisi, mutta he eivät pääse myyjän kanssa sopuun asunnon hinnasta.

Aika ajoin eri tahot tutkivat asuntojen hintojen ja toteutuneiden myyntihintojen eroa ja yleensä ns. tinkimisvaraa on ollut keskimäärin viisi prosenttia. Tähän ei pidä kuitenkaan tukeutua sokeasti. On harvoin myyntiin tulevia  haluttuja asuntoja, joista jotkut ostajat ovat valmiita tarjoamaan yli pyyntihinnan. Yhtä lailla on asuntoja, jotka myydään jopa viidenneksen halvemmalla kuin mitä niistä alun perin pyydettiin.

3. Selvitä hintatilastoista vastaavien asuntojen hinnat kolmen vuoden ajalta

Hintatilastoista näkee, millä hinnalla milläkin postinumeroalueella on aiemmin myyty tietyn kokoisia ja ikäisiä asuntoja ja kiinteistöjä. Asunto-osakkeiden osalta tilastoidaan ainoastaan kiinteistönvälitysketjujen kautta myydyt asunnot, joiden omistaja ei ole kieltänyt hintatietojen julkaisemista. Kiinteistöjen osalta kaikki.

Kuluttajille on tarjolla myös maksuton hintatietopalvelu, joka löytyy osoitteesta asuntojen.hintatiedot.fi. Palvelua ylläpitää Ympäristöministeriö ja Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA). Palvelusta löytyvät suurten välitysketjujen myymät osakemuotoisten asuntojen hinnat viimeisen 12 kuukauden ajalta sikäli kun asiakas on antanut luvan ne julkaista,

Palvelun hyvänä puolena on se, että tieto on tuoretta ja sekä ostajien että myyjien saatavilla. Huonona puolena on se, että palvelussa olevien asuntojen määrä on pieni. Jos kotipaikkakunnallasi ei myydä satoja asuntoja vuodessa, haun tulokset eivät ole useinkaan relevantteja.

Laajempiin hintatilastoihin pääsevät käsiksi alalla toimivat yritykset, jotka ovat hankkineet lisenssin Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton ylläpitämään Hintaseurantapalveluun. KotiKylä on yksi näistä. KotiKylästä voit tilata kirjallisen ja puolueettoman asunnon hinta-arvion, joka huomioi sekä markkinadatan että asuntosi erityispiirteet. Arvio on maksullinen ja soveltuu myös asunnon arvon viralliseen määritykseen pankeille ja verottajalle. KotiKylästä saat tilattua edullisesti ja nopeastti myös omakotitalon hinta-arvion tai kesämökin hinta-arvion.

Kun arvion kohteena on yksittäisen asunnon hinta,  tilastoja täytyy osata lukea taidokkaasti. Takavuosien tilastot kertovat siitä, millaisiin sopimuksiin takavuosien ostajat ja myyjät ovat päässeet omissa yksilöllisissä asuntokaupoissaan. Joskus myyjän on ollut kiire myydä, joskus ostajalla on ollut hoppu ostaa tai hän on halunnut asunnon hinnalla millä hyvänsä. Siksi KotiKylä ei etsi tilastoista vain verrokkiasuntoja tai tukeudu pelkkiin keskineliöhintoihin vaan analysoi alueen asuntomarkkinaa syvällisemmin.

Tilastot kertovat myös alueellasi myytyjen asuntojen määrän, hintatason, keskineliöhintojen ja koon kehityksestä.  Ne antavat myös osviittaa alueesi asuntojen hintaluokasta ja alueestasi kiinnostuneen ostajakunnan budjeteista. Jos alueellasi ei ole myyty yhtään yli 500 000€ asuntoa viimeisen kymmenen vuoden aikana, voi olla hankalaa saada sellaista kaupaksi nytkään.

Mikä keino on paras?

Se, mitä olet itse kodistasi aikoinasi maksanut korotettuna asuntojen hintaindeksillä (ks.kuvat) ja arvoa nostaneilla remonteilla on hyvä lähtökohta hinnoitteluun, jos olet ostanut kotisi aikoinaan järkevään hintaan. Tätä summaa voit verrata nyt myynnissä olevaan asuntotarjontaan ja viimeisen kolmen vuoden hintatilastoihin.

Mitä enemmän alueellasi on täysin samankaltaista asuntotarjontaa, sitä helpompi asunnon hinta on määrittää  kilpailevan asuntotarjonnan ja hintatilastojen perusteella. Mitä suurempi, kalliimpi ja uniikimpi asuntosi taas on, sitä vaikeammin arvioitava on myös asunnon hinta.

KotiKylän tai jonkun hyvän perinteisen välittäjän hinta-arvio on aina hyvä konsti myyntihinnan määritykseen.

Fiksu myyjä asettaa asunnon hinnan heti alkuun omasta mielestään kohdalleen. Ylimitoitetun hintapyynnön vaarana on, että ostajat eivät kiinnostu lainkaan, vaan koti jää notkumaan kaupan hyllylle. Asunnoilla ei ole parasta ennen -päivämääriä, mutta ostajat alkavat helposti epäillä, että asunnossa on jotain vikaa, jos se pyörii Etuoven tai Oikotien listoilla kuukaudesta ja vuodesta toiseen.