Asuntomarkkinat – luvassa rokkia vai romahdusta?

Moni asunnon ostoa ja myyntiä suunnitteleva miettii, miltä asuntomarkkinat näyttävät nyt? Onko nyt hyvä vai huono aika ostaa, vaihtaa tai myydä? Pitäisikö asuntokauppojen kanssa hoppuilla vai vetää henkeä?

Asuntomarkkinat toimivat samalla periaatteella kuin muutkin markkinat:  Kun kysyntä ylittää tarjonnan, hinnat nousevat. Kun taas käy toisinpäin, hinnat laskevat.

Asuntojen kysyntä ja tarjonta reagoivat maailmantilanteessa, kuluttajien luottamuksessa, elinkustannuksissa ja työllisyydessä tapahtuviin muutoksiin. Reaktiot eivät ole kuitenkaan yhtä nopeita ja voimakkaita kuin vaikkapa osake- tai energiamarkkinoilla.

Asuntomarkkinat ovat luonteeltaan erilaisia kuin muut markkinat. Vaikka asuntosijoittamisen suosio onkin kasvanut, suurin osa käytetyistä asunnoista ostetaan edelleen omaan käyttöön kodiksi. Omistuskodeissa asutaan pitkään ja kun ne joskus myydään, tilalle ostetaan usein uusi. Asuntojen myynti ja osto vie aikaa eikä omistusasuntoa saa yleensä muutettua kovin nopeasti rahaksi.

Asuntomarkkinat voivat yllättää ammattilaisetkin

Moni alan ammattilaineen, median edustaja, asuntosijoittaja ja asuntokauppaa suunnitteleva on koettanut viimeisen 20 vuoden aikana ennustaa tai ainakin ennakoida asuntomarkkinan muutoksia. Osa on osunut varmasti oikeaan, mutta moni erehtynyt ja joutunut siksi maksamaan turhia oppirahoja.

Minäkin olen ollut yksi heistä. Olen seurannut asuntomarkkinaa tiiviisti yli kahdenkymmenen vuoden ajan sekä työssä että yksityiselämässä.

Oli syksy 2002. Mediassa ennustettiin asuntojen hintojen laskevan kaikkialla Suomessa. Asuimme Espoossa, olimme juuri ostaneet kesäasunnon ja raha oli tiukalla. Teimme järkiratkaisun: Myimme paritaloasuntomme ja muutimme vuokralle upeaan keskusta-asuntoon. Tarkoituksena oli ostaa Helsingin keskustasta uusi asunto vuoden päästä, kun asuntojen hinnat ovat pudonneet.

Tuli syksy 2003. Suunnitelmissa oli ollut ostaa uusi koti halvalla, mutta  asunnot olivatkin vain jatkaneet kallistumistaan. Asunnon myynnistä saamistamme rahoista osa oli jo mennyt vuoden vuokriin. Opin sen, että asuntojen hinnoilla spekulointi voi käydä kukkarolle.

 Oli syksy 2008. Olin aloittanut vastikään työt Kiinteistömaailma-ketjun markkinointi- ja viestintäjohtajana. Alkajaisiksi pari pankkia maailmalla meni konkurssiin ja siitä kehkeytyi ihan oikea finanssikriisi. Media levitti lööppejään. Ns. rommarit eli asuntomarkkinan romahduksen ennustajat riemuitsivat lehtien kommenttipalstoilla. NO NYT. NYT ROMMAA. Jotkut muistivat karvaasti 90-luvun alun laman, jossa asuntomarkkinat romahtivat ja perheet ajautuivat kahden asunnon loukkuihin.

Ei ihme, että Suomi säikähti – osin turhaan. Myyjät eivät uskaltaneet enää laittaa kotejaan myyntiin, ostajat eivät uskaltaneet ostaa. Rommarien harmiksi sekä asuntojen kysyntä että tarjonta laskivat, joten asuntojen hinnat laskivat vain hippusen.

Tuli syksy 2009.  Sumu asuntomarkkinoilta alkoi hälvetä. Hieman notkahtaneet asuntojen hinnat olivat palanneet takaisin nousupolulle. Vaikka osa kodinvaihtajista lykkäsi edelleen asuntohaaveitaan, ensiasunnon ostajat ja sijoittajat olivat lähteneet joukolla asunto-ostoksillle. Pian muutkin tajusivat, että taivas ei kaatunutkaan ja asuntokauppojen määrätkin palautuivat ennalleen.

Finanssikriisin jälkeen, 2010-luvulla, asuntomarkkinat alkoivat kuitenkin hajaantua alueellisesti.  Pääkaupunkiseudulla ja suurissa kaupungeissa asuntojen hinnat kohosivat voimakkaasti, kun taas pienemmillä paikkakunnilla tahti taittui. Muuttotappiopaikkakunnilla tarjonta alkoi ylittää usein kysynnän eivätkö kodinomistajat saaneet asunnoista aina edes omiaan takaisin. Mummonmökit ruusupenkkeineen jäivät myymättä.

Kukaan ei osannut aavistaa, että monista mummonmökeistäkin tulisi pian haluttua kauppatavaraa.

Oli maaliskuu 2020.  Covid astui Eurooppaan. Kaupungit tyhjenivät. Ihmiset sulkeutuivat koteihinsa etätöihin ja kouluun. Rajat ja ravintolat laitettiin kiinni.

Yleinen oletus oli, että nyt on maailmassa sellainen peto irti, että se syö alkupalaksi asuntomarkkinat.

Ensin asuntokauppa hiljenikin. On vaikea ostaa tai myydä asuntoa, jos ei saa tavata ketään.

Tuli kesä 2020. Kun kaukoidän lentokoneet ja laivat saivat kiikutettua Suomen marketteihin maskikuormia, tilanne alkoi helpottua. Koronan kotiin kahlitsemat ihmiset tajusivat että kotihan onkin elämän keskipiste ja turvapaikka. Parasta olisi tilava ja kaunis koti, jossa on etätyömahdollisuus. Koti, joka sijaitsee puiston tai metsän vieressä tai jossa on peräti oma parveke tai piha.

Pääkaupunkiseudullla ja useimmissa suurissa kaupungeissa asuntokauppa alkoi vilkastua ja vanhojen asunto-osakkeiden hinnat lähtivät laukkaamaan.

Moni, joka oli aiemmin nauttinut kerrostalokodin helppoudesta halusikin nyt jotakin ihan muuta.  Kaupunkilaisten ostoslistoille tulivat omakotitalot, rivarin pätkät, rantahuvilat, mummon mökit, metsämajat ja kaukaiset kartanot. Kaupunkien lähistöllä sijaitsevien vapaa-ajanasuntojen ja omakotitalojen hinnat nousivat uusiin korkeuksiinsa. Monet kiinteistönvälittäjät tekivät kuulemma  koronavuosina elämänsä parhaan tuloksen.

Maaseudulla tai pikkukaupungeissa Covid ei vaikuttanut niin voimallisesti asunto-osakkeiden kauppaan. Ihmisillä oli jo valmiiksi asuintilaa, pihaa ja luontoa.

Tuli kevättalvi 2022. Tarkemmin sanottuna kirpeä helmikuinen torstaiaamu.  Pääkaupunkiseudulla vietettiin hiihtolomaa.

Aamun uutiset huusivat kaikissa kanavissa, että iso naapurimaamme oli hyökännyt toiseen pieneen naapurimaahansa, sukulaiskansansa maille ja ilman mitään järjellistä syytä. Maailmankirjat menivät kerralla sekaisin. Covid alkoi tuntua pikkuflunssalta.

Kuluttajien orastava luottamus vaihtui pelkoon. Suomalaisyritykset kiiruhtivat karkuun Venäjältä. Venäjän vastaisista pakotteista voimaa saanut energiakriisi nosti kotitalouksien elinkustannukset kohtuuttomiksi  ja maailmanlaajuinen inflaatio köyhdytti kansaa. Pitkään nollarajaa hiponeet korot nousivat tasoille, joita ei oltu nähty aikoihin. Asuntovelallisia ei enää naurattanut.

Mitä kävi asuntokaupalle? Myyntiajat pitenivät ja asuntojen hinnat lähtivät laskuun monella paikkakunnalla. Hintojen lasku ei ole ollut kuitenkaan onneksi draamattista. Kuten alla olevasta kuvasta näkyy, vuoden 2022 lopulla monella alueella oltiin takaisin 2020 alun hintatasossa. Siinä samassa, missä oltiin onnellisina ennen covidia.

Millainen on vuosi 2023 asuntomarkkinoilla? Mihin sinä uskot?