Lisää Kotivertailuun

Totta ja tarua asuntojen hinnoista

Totta ja tarua asuntojen hinnoista

Ostanko, myynkö vai odottelenko?

 

Oli syksy 2002. Mediassa ennustettiin asuntojen hintojen laskevan kaikkialla Suomessa. Asuimme Espoossa, olimme juuri ostaneet kesäasunnon ja raha oli tiukalla. Teimme järkiratkaisun. Myimme paritaloasuntomme ja muutimme vuokralle. Ajatuksena oli ostaa uusi asunto, kun asuntojen hinnat ovat pudonneet.

Kun ostimme vuoden päästä uuden asunnon, asunnot olivat kallistuneet ja me köyhtyneet vuokrien verran.

Opin, että asuntojen hinnoilla spekulointi voi käydä kukkarolle. Järki siis kannattaa pitää päässä ja maltti matkassa, vaikka media räiskisikin skandaalinkäryisiä otsikoita hintojen laskusta.

 

Oli syksy 2008. Olin aloittanut vastikään työt Kiinteistömaailma-ketjun markkinointi- ja viestintäjohtajana. Alkajaisiksi pari pankkia maailmalla meni konkurssiin ja siitä kehkeytyi ihan oikea finanssikriisi. Media levitti lööppejään. Ns. rommarit eli asuntojen hintojen romahduksen ennustajat riemuitsivat. NO NYT. VIHDOIN. Muu kansa säikähti – osin turhaan. Moni muisti karvaasti 90-luvun alun laman ja kahden asunnon loukut.  Kodinvaihtajat alkoivat jahkailla – monesti ilman konkreettista syytä. Myyjät eivät uskaltaneet enää laittaa kotejaan myyntiin, ostajat eivät uskaltaneet ostaa.

Tuli syksy 2009.  Tilastot kertoivat, että asuntojen keskineliöhinnat olivat finanssikriisin myötä notkahtaneet – mutta ne nousivat taas. Ensiasunnon ostajat olivat ehtineet kaupoille, samoin sijoittajat. Asuntojen kauppamäärät olivat kuitenkin vähentyneet, koska moni oli pistänyt peloissaan kodinvaihtohankkeensa jäähylle.

Jossakin kohtaa jahkailu loppui. Ihmiset tajusivat, että taivas ei kaatunutkaan ja kauppamäärät palautuivat ennalleen.  Vuoden 2008 hintojen notkahduksen jälkeen kuitenkin havaittiin, että pääkaupunkiseutu alkoi ottaa eroa hintakehityksessä muuhun Suomeen. Suurissa kaupungeissa hintojen nousu jatkui, pienemmillä paikkakunnilla tahti talttui. Tämä liittynee Suomen kaupungistumiseen.  Kun alue kasvaa ja kehittyy, myös asuntojen kysyntä yleensä kasvaa ja sitä enemmän myös keskineliöhinnat nousevat.

 

Kerrostaloasuntojen hintakehitys (realihintaindeksi) 1970-2018, Lähde: Tilastokeskus 2018

 

Osakeasuntojen hintakehitys 1990-2018 (reaalihintaindeksi)  – Hki- Pääkaupunkiseutu – Muu Suomi

 

Asunnon hintojen uutisointi on bisnestä

Asunnon ostajan ja myyjän kannattaa muistaa, että asuntojen hinnoista uutisoiminen on hyvää bisnestä. Koska suomalaisten rahat ovat kiinni asunnoissa, asuntojen hinnat kiinnostavat. Kun niistä kirjoitetaan, mediat saavat lukijoita ja mainosrahaa, haastatellut ”asiantuntijat” mainetta ja mainostajat yleisöä.

Siksi hyvä medianlukutaito on asuntokaupan alallakin tarpeellinen.  Yksittäisten ihmisten mielipiteet, arvailut ja uskomukset kannattaa erottaa faktoista. Kaikkea ei kannata uskoa absoluuttisena totuutena, vaikka sen olisi lukenut luotettavasta talous- tai sanomalehdestä.

Yksi asiantuntija sanoi vastikään, että pääkaupunkiseudulla kauppa käy, muualla Suomessa asunnosta ei saa enää omiaan takaisin. Aikamoinen yleistys. Toinen asiantuntija neuvoi juuri mediassa, että ostajille hyvä nyrkkisääntö on tinkiä myyntihinnasta 20 prosenttia eli viidennes. (epäilimme aprillipilaksi, muttei ollut Aprillipäivä) Kolmas asiantuntija sanoi, että rivi- ja omakotitalojen kauppa käy oikein hyvin ja hinnat eivät ole laskeneet. Jaa.

”Se oli vain heitto”, joku voi myöhemmin puolustella lausuntojaan, mutta suurelle yleisölle mediassa annettujen huolimattojen heittojen takia koko asuntomarkkina voi alkaa sakata, että siihen olisi mitään järkevää syytä.

Niillä jotka saavat äänensä kuuluviin mediassa, on valtaa. Valta tuo kuitenkin aina myös vastuuta.

Puhunko totta? Tiedänkö luulevani vai luulenko tietäväni? Kuka väitteestäni hyötyy? Minä ja yritykseni vai kaverini yritys? Suomalaiset? Kansantalous? Ympäristö? Kaikki? Vai onko niin, että puheeni mediassa lisäävät vain kärsimystä ja pelkoa?

Väärä tai liian yksipuolinen tieto voi olla vahingollista sekä yksilölle että yhteiskunnalle.  Tämä pätee, oli kyse sitten asuntojen hintakehityksestä tai jostakin vielä tärkeämmästä.

Se, että ilma katoaa hintapyynnöistä on hyvä asia, mutta se, että asuntomarkkina hiljenee ei ole. Sitä paitsi kukaan ammattitaitoinen välittäjä tai fiksu myyjä ei tänä päivänä laita asunnon hintaan viidesosaa ilmaa.

 

Asuntojen hinnat – mikä on totta eikä tarua?

 

1. Käytettyjen osakehuoneistojen toteutuneet keskineliöhinnat eivät ole laskeneet – ainakaan viime vuodesta.

 

Asuntojen hinnat eivät ole laskeneet viimeisen 12 kuukauden aikana pääkaupunkiseudulla. Ei Tampereella, ei Oulussa, ei ns. kehyskunnissa, ei muualla Suomessa.

“Edellisen vuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna asuntojen hinnat nousivat Helsingissä 4 prosenttia ja pääkaupunkiseudulla 2,5 prosenttia. Muualla Suomessa ne pysyivät lähes samalla tasolla.”

Näin kertoo Tilastokeskus viimeisessä julkistuksessaan (3/2019) ja siihen on kai pakko uskoa.

Koska kauppamäärät ovat aluekohtaisessa tarkastelussa aina pieniä, alueen tilastollinen hintaheilahtelu vuoden aikana voi olla runsasta. Keskineliöhinnat eivät myöskään useinkaan kerro yksittäisten asuntojen tilanteesta.

 

2. Asuntojen hintojen arviointi ja ennustaminen on vaikea laji.

Asunnot ovat huonoa tilastotavaraa. Kaikki erilaisia, eri tavalla rakennettuja ja eri tavalla hoidettuja. Kaiken lisäksi asunnoista ja niiden kauppahinnoista saatavilla oleva data on puutteellista ja huonolaatuista.

Samalla paikkakunnalla samoihin aikoihinin rakennetut, samankokoiset ja saman huoneluvun omaavat asunnot voivat erota neliöhinnaltaan radikaalisti. Toinen on remontoitu, toinen ei. Toisen ikkunoista näkyy naapuritalon seinä, toisesta meri ja satama. Toisessa on hissi ja hyvin hoidettu yhtiö, toisessa on putkiremontti tulossa. Toinen on koulun vieressä, toisen vieressä on tupruttava tehdas.

Näitä asioita ei näy asuntojen hintatilastoissa.

Kiinteistönvälittäjien Keskusliiton Hintaseurantapalvelussa, jonne välittäjät syöttävät jälkeenpäin tiedot toteutuneista kaupoistaan, on sentään kenttänä ”asunnon kunto”, mutta alalla ei ole selkeää yhtenäistä määritelmää kunnolle. Niinpä jos kunto on yhden välittäjän mielestä hyvä, toisen mielestä se voi olla erinomainen ja kolmannen mielestä tyydyttävä.

 

3. Jos hinnat alueellasi laskevat, maksat ehkä lisäneliöistä vähemmän.

 

Jos asuntojen neliöhinnat oikeasti laskisivat alueellasi, ensiasunnon ostajilla että suurempaan vaihtajilla olisi siellä paremmat oltavat.

Ensiasunnon ostajat tajuavat tämän, mutta suurempaan asuntoon vaihtajat eivät tule tätä useinkaan ajatelleeksi.

Kuvitellaanpa, että haluat vaihtaa viisi vuotta sitten ostamasi asunnon nyt suurempaan ja kalliimpaan. Alueellasi hinnat ovat laskeneet nyt keskimäärin 10%.  Olet hieman kauhistunut.

Kuitenkin: Jos olet ostanut asuntosi aikoinaan kelpoon markkinahintaan ja saat tulevan asuntosikin markkinahintaan, maksettavaksesi tuleva väliraha on nyt pienempi.

Kodin suurempaan vaihtajat hyötyvät asuntojen hintatason laskusta, koska lisäneliöt ovat tällöin halvempia. Haluatko laskea itse. Kokeile uutta Asunnon vaihtajan välirahalaskuriamme, niin näet.

 

4. Peruskorjaukset kannattaisi huomioida paremmin asuntojen hinnoissa.

 

Moni asiakkaamme on harmitellut sitä, että  yhtiön peruskorjauksiin menee helposti kymmeniä tuhansia euroja, eikä niitä saa myydessä takaisin, koska ostajat (ja usein myös välittäjät) eivät osaa ottaa yhtiön todellista kuntoa huomioon asuntoja arvioidessaan.

Tämä on kieltämättä ongelma ja teemme töitä lisätäksemme ostajien valveutuneisuutta tässä asiassa.

Esimerkiksi putkiremontin kustannukset ovat tekotavasta ja alueesta riippuen 500-1000€ neliö. Joillakin paikkakunnilla, joissa asunnot ovat edullisia, putkiremontin tulo saattaa tuplata asunnon ostajan maksaman hinnan. Lisätietoa saat vaikkapa Rakennuslehden selvityksestä.

 

5. Omistusasuminen on tähän saakka ollut kannattavaa – pitkässä juoksussa

 

Kiitos omistusasumisen suosion, pieni kansamme on vaurastunut sotien jälkeen kovaa vauhtia. Jos osakkeiden arvo on noussut pitkällä aikavälillä, niin on asuntojenkin.

 

Vanhojen osakehuoneistokauppojen keskineliöhinnat 2010-2018. Lähde: Tilastokeskus

 

Tänä päivänä suomalaisten varallisuudesta yli 70 % on kiinni asunnoissa. Asunto on kuitenkin hyvin erilainen sijoitusinstrumentti kuin pörssiosake. Asunnoilla ei ole listahintoja eikä päivän kursseja. Myytävän asunnon hinta muodostuu sen mukaan, millä myyjä on valmis myymään ja ostaja ostamaan. Asunto ei ole useinkaan kovin likvidi; Joitain asuntoja myydään vuosi tai useampi ennen kuin oikea ostaja löytyy.

Kun sijoittaa omaan kotiin, kannattaa huomioida myös vaihtoehtoiskustannukset eli vuokralla asuminen. Kyse ei ole vain kuukausittaisten asumiskulujen vertaamisesta.

Kun maksat omaa asuntoa, hankit samalla varallisuutta itsellesi. Vuokralla asuessasi vaurastutat asumiskuluillasi vuokrantajaa.

Vuokralla asumisessa on omat hyötynsä ja se sopii mainiosti tiettyihin elämänvaiheisiin, mutta pitkässä juoksussa se on harvoin taloudellisesti kannattavaa.

 

 

 

Samasta aiheesta

Asuntokauppa – Tätä et tiennyt.

Asuntokauppa on meistä useimmille yksi elämän suurimpia ja tärkeimpiä kauppoja. Harva...

Lue lisää
Katja
by Katja

Millaisella asuinalueella haluat asua ja miksi?

Monta asiaa kodissasi voit muuttaa jälkeenpäin, mutta asuinalue ja asunnon sijanti siellä...

Lue lisää
Katja
by Katja

Yksiö Helsinki: Sijainnista pitää maksaa.

Kaupunkien kerrostaloyksiöt ovat asuntokaupan maitoa. Nopeasti hyllyssä kiertävää, helppoja...

Lue lisää
Katja
by Katja