Isännöitsijäntodistus – näin tulkitset sitä asuntokaupassa.

Isännöitsijäntodistus – Tarkista nämä asiat

1. Mitä isoja remontteja ja talon kuntoa koskevia selvityksiä yhtiössä on tehty ja mitä isoja remontteja on tulossa?

Jos talo on yli 40 vuotta vanha, ostajan kannattaa tarkistaa, ovatko isot remontit, eli yhtiön putket, katto, julkisivut ja sähköt jo tehty ja milloin.

Putki- ja julkisivuremontti ovat isoista remonteista ostajan kannalta ehkä kaikista oleellisimmat, sillä ne aiheuttavat paitsi rahanmenoa myös asumishaittaa.  Putkiston käyttöikä on yleensä 40-60 vuotta, jonka jälkeen putket tulee uusia.

Jos isoja remontteja ei ole tehty eikä niistä mainita vielä  mitään yhtiön PTS:ssä eli pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmassa, ei kannata innostua. Voi olla, että kuntotutkimuksia ei ole vielä tehty tai yhtiön osakkaat eivät halua pitää omaisuudestaan huolta.

Vanhasta asunto-osakeyhtiöstä asuntoa ostavan kannattaa varautua tuleviin remontteihin.  Jos ostaja aikoo asua asunnossa vain jonkun vuoden, kannattaa myös huomioida se, että tulossa oleva iso remontti saattaa vaikeuttaa asunnon jälleenmyyntiä.

2. Onko yhtiöllä oma tontti vai vuokratontti?  

Jos tontti on oma, huoli pois. Suurissa kaupungeissa maa on arvokkaampaa kuin sillä sijaitsevat kiinteistöt, joten ostaessasi asunnon investoit myös taloyhtiön tonttiin, jonka arvo todennäköisesti nousee. Jos taas ostat asuntoa alueelta, jossa maa on edullista ja asunnon arvo on rakennuksessa, tiedät, että halvasta tontista ei koidu sinulle jatkuvia kuluja.

Kuitenkin monet asunto-osakeyhtiöt sijaitsevat vuokratonteilla. Niissä olevia asuntoja ostetaan ja myydään ihan samalla tavalla kuin omalla tontilla olevia.

Vuokratontti aiheuttaa yhtiölle ja sen osakkaille vuotuisia kustannuksia, joten vuokratontilla olevien asuntojen arvo on lähtökohtaisesti alempi kuin vastaavilla asunnoilla, jotka sijaitsevat omalla tontilla. Pääkaupunkiseudulla ja kasvukeskuksissa ero korostuu. Valitettavasti tätä ei aina osata huomioida asuntojen hintapyynnöissä, joten ostajan on oltava asiassa tarkkana.

Vuokratontilla olevan asunnon ostajan kannattaa tarkistaa, kuka tonttia vuokraa, paljonko vuokra on, milloin vuokrasopimus päättyy ja onko tontin vuokraajilla lunastusoikeutta tontiinsa. Vaikka vuokratontin vuokra yleensä sisältyy yhtiövastikkeeseen, vuokrasopimusten uusiutuessa vuokrat tapaavat nousta ja tällöin nousevat myös yhtiövastikkeet.

3. Miten paljon taloyhtiössä maksetaan vastiketta ja mitä siihen sisältyy?

Isännöitsijäntodistus kertoo osakkaan maksettavaksi tulevat yhtiön kuukausittaiset hoitokulut eli yhtiövastikkeen.

Yhtiövastikkeella rahoitetaan yleensä

• Yhtiön yleiset kulut, kuten lämmityskustannukset, vesi- sekä jätemaksut, puhtaanapito, yhtiön käyttämä sähkö, huoltokustannukset, isännöintipalkkiot, yhtiön vakuutusmaksut, katumaksut ja vuokratontin mahdollinen maanvuokra.
• Yhtiön omistamien rakennusten peruskorjaus tai lisärakentaminen
• Yhtiön vastuulla olevat yhteisten tilojen ja huoneistojen korjaustyöt
• Kiinteistön tai rakennuksen käyttöön liittyvän hyödykkeen tai yhtiön toimintaan liittyvästä yhteishankinnasta; tähän voivat lukeutua esimerkiksi jätehuollon kustannukset, Internet-palvelut sekä LVI-asiat
• Kiinteistövero ja muut viranomaiskulut

Yhtiövastike koostuu hoitovastikkeesta ja mahdollisesta rahoitusvastikkeesta.  Rahoitusvastiketta käytetään yhtiön perusparannus- tai korjauslainojen korkokuluihin tai lyhennyksiin. Osakkailla on usein mahdollisuus maksaa huoneistolleen kuuluva rahoitusvastike pois myös kertasuorituksella.

Kaikki yhtiön kulut eivät aina sisälly vastikkeisiin, vaan yhtiöllä on oikeus periä erillisiä maksuja esim. internet-liittymästä, autopaikasta, vesimaksusta tai saunavuorosta.

4. Kenen hallinnassa ovat yhtiön piha-alueet ja autopaikat?

Rivi- tai erillistaloyhtiöistä asuntoa ostavat olettavat usein automaattisesti, että asunnon edessä oleva piha-alue kuuluu heidän hallintaansa. Näin ei kuitenkaan aina ole. Tarkista yhtiöjärjestyksestä, mitä piha-alueiden hallinnasta on sovittu. Jos siinä ei ole sovittu kunkin osakkaan hallitseman huoneiston yhteydessä olevan piha-alueen hallinnan kuuluvan kyseiselle osakkaalle, kaikki piha-alueet ovat osakkaiden yhteisomistuksessa. Tällöin osakkaat eivät voi vapaasti päättää piha-alueensa käytöstä vaan periaatteessa piha-alueen muutokset, puunkaadot etc. olisi hyväksytettävä muilla osakkailla.

Myös autopaikkojen tilanne kannattaa tarkastaa etukäteen, niin säästyy yllätyksiltä. Kuuluuko huoneiston hallintaan autopaikkoja vai ovatko autopaikat vuokrattavissa erillishintaan? Vai ovatko kaikki autopaikat yhteisessä omistuksessa?

5. Kuka asunnon nyt omistaa eli kuka on myyjä? 

Isännöitsijäntodistuksesta selviää huoneiston nykyisen omistajan eli mahdollisen sopimuskumppanisi nimi. Vaikka asuntoa myisi välittäjä, juristi tai muu välikäsi, omistaja on virallinen myyjä, jolla on asuntokaupassa lakisääteinen tiedonantovelvollisuus. Hän vastaa sinulle juridisesti asunnosta annettavien tietojen oikeellisuudesta, myös välittäjien tai muiden ulkopuolisten antamista.

Jos asuntokaupan jälkeen sinulla on reklamoitavaa, asunnon entinen omistaja eli myyjä on se, jolle reklamoit ja jonka kanssa asioit. Ei välittäjä. Ellet tunne myyjää entuudestaan, kannattaakin tehdä hieman salapoliisityötä etukäteen.

Jos myyjä on jättänyt tietoisesti kertomatta jotakin kaupan kannalta oleellista  ennen kauppaa ja asia selviää kaupan jälkeen, voit vaatia myyjältä jälkeenpäin hinnanalennusta. Sama pätee myös tilanteessa, jossa asunnosta löytyy kahden vuoden sisällä kaupasta piilevä merkityksellinen virhe, eli radikaali ja kalliisti korjattava vika (korjauskulut 4-10% kauppahinnasta), josta myyjäkään ei ole tiennyt.

Jos kuitenkin myyjänä on esimerkiksi riitainen perikunta, ulkomaille muuttava tai varattomaksi todettu henkilö, varaudu siihen, että sinun on vaikea saada heitä vastuuseen. Tarkasta tällöin asunto ja yhtiöjärjestys erityisen hyvin ennen kauppaa. Jos asunto-osakeyhtiön vastuuta ei ole pienennetty lainmukaisesta,  riskisi ei ole yleensä kovin suuri, sillä isoimmat ja kalleimmat korjaukset ovat yhtiön vastuulla.

6. Onko yhtiössä lunastuslauseke? 

Monissa vanhoissa kerrostaloyhtiöissä on lunastuslauseke. Tämä tarkoittaa sitä, että sen jälkeen kun myyjä on hyväksynyt tarjouksesi, tulevasta kaupasta ilmoitetaan muille osakkaille ja heille tarjotaan mahdollisuutta lunastaa kauppasi kohteena oleva asunto itselleen samaan hintaan, jonka sinä olet maksamassa. Yleensä lunastusaika on 30 vuorokautta.

Jos joku lunastaa asunnon lunastusajan sisällä, kauppasi peruuntuvat eikä myyjä joudu maksamaan sanktioita peruutuksesta. Jos kukaan ei hyödynnä lunastusoikeuttaan, teet kaupat normaalisti. Jatkossa sinäkin voit lunastaa toisten myymiä asuntoja, jos se sopii suunnitelmiisi.