Yksiön hinta Helsinki: Sijainnista pitää maksaa.

SYKSY 2018.

Yksiöiden hinnat Helsingissä

Suurten kaupunkien kerrostaloyksiöt ovat asuntokaupan maitoa. Nopeasti hyllyssä kiertävää, helppoja ostaa ja myydä. Kaupunkiyksiöiden hinnat ja kysyntä askarruttavat kuitenkin yhtä lailla ensiasunnon ostajia kuin asuntosijoittajia ja uudisrakentajia. Mistä yksiön hinta muodostuu? Mikä siihen vaikuttaa? Mistä yksiö kannattaa hankkia? Mitä yksiö Helsingissä maksaa ja ovatko yksiöiden hinnat siellä ja muissa suurissa kaupungeissa edelleen nousseet?

Asunnonvaihtajien verkkopalvelu KotiKylä analysoi kesällä 2018 yli 2300 välittäjän kautta Helsingissä tehtyä yksiökauppaa. Jotta analyysi olisi mahdollisimman relevantti, mukana olleet yksiöt olivat kaikki käytettyjä kerrostalokoteja, kooltaan 25-30 m2 ja myyty vuosina 2016-2018 Helsingissä. Tulokset olivat mielenkiintoisia.

Sijainti, sijainti ja rakennusvuosi

Kun Helsingin omakotitaloissa postinumeroalueen ja asunnon hinnan välinen riippuvuus on ollut KotiKylän analyysissä vain 23 %, Helsingin yksiöissä riippuvuus on 63%. Toiseksi suurin yksiön hintaan vaikuttaja oli talon rakennusvuosi (54%). Ennen vuotta 1945 ja 1985 vuoden jälkeen rakennetut yksiöt ovat olleet muita kalliimpia. Myös tontin pinta-ala (50%) vaikutti yksiön hintaan yllättävän paljon. Asia liittynee eri alueiden erilaiseen asunto- ja tonttikantaan.

Yksiöt Helsingin kivi- tai tiilitaloissa maksoivat 15-20 % muita enemmän. Yhtiövastikkeen koko (33%) ja tontin omistajuuskin (33%) näyttävät vaikuttavan yksiön hintaan.

Korkea yhtiövastike lisää asumiskuluja ja vuokratontti puolestaan nostaa vastikkeita, joten omalla tontilla olevasta yksiöstä, jonka yhtiövastike on matala ollaan valmiita maksamaan enemmän. Myös yhtiön ja asunnon hyvän kunnon (29%) ansiosta yksiön hinta voi nousta, sillä huono kunto ennakoi  omistajalle maksettavaksi tulevia remonttikuluja.

Mielenkiintoista oli, että parvekkeen ja hissin vaikutus yksiön hintaan Helsingissä oli varsin pieni (12%) ja oma sauna ei vaikuttanut hintaan lainkaan. (1%, merkitsevyyden raja on 5%)

Parveke ja hissi ovat usein ostajalle plussaa ja joillekin niiden puuttuminen voi olla oston este. Varsinaiseen yksiön hintaan ne eivät kuitenkaan juuri näytä vaikuttavan. Saunan vähäinen vaikutus kauppahintaan johtunee siitä, että saunoja on yksiöissä harvoin eivätkä yksiön ostajat niitä useinkaan osaa kaivata. Toiseksi kun neliöitä on muutenkin vähän, moni ei halua antaa niitä saunalle, pohtii KotiKylän Katja Änkilä.   

Yksiön hinta on ollut Kampissa tuplasti sen mitä Mellunmäessä

Helsingissä 2016-2018 myytyjen yksiöiden keskineliöhinta oli 5871€ ja keskimääräinen toteutunut kauppahinta 173 093€.  Eri alueiden keskineliöhinnat vaihtelivat kuitenkin rajusti. Mellunmäessä 30m² yksiön sai ostettua keskimäärin 3525 € neliöltä eli n. 105 700 €:lla. Kampissa ostaja sai maksaa samankokoisesta asunnosta keskimäärin kaksinkertaisen hinnan, 7620  €/m2 eli 228 600 €.

Vaikka sijainti oli ylivoimaisesti suurin yksiön hintaan vaikuttava tekijä, samallakin alueella saattoi olla jopa 2000€:n vaihtelu neliöhinnoissa.

Vertailun halvin käytetty helsinkiläisyksiö maksoi 1656€/m2, kallein 14576€/m2.

Yksiön hinta Helsingissä noussut 6-8 vuoden aikana jopa 50%

Kun käytettyjen yksiöiden keskineliöhintoja verrataan vuosien 2010-2011 vastaaviin lukuihin, huomataan, että keskineliöhinnat ovat nousseet paljon, joillakin alueilla jopa 50%. Poikkeuksellisen korkean hinnan nousun alueita näyttävät olleen mm. Kannelmäki ja Lauttasaari.

Suuria yksiöiden hinnan nousuja selittää mm. alueen yleinen kehittyminen ja uudisrakentamisen lisääntyminen. Vaikka vertailussa ei ole mukana uudiskohteita, vuoden 2011 jälkeen rakennetut uudiskohteet ovat muuttaneet alueen käytettyjen asuntojen kantaa.

Jos vaikkapa ensiasunnon ostajaa olisi hankkinut Kalliosta 30m² yksiön 2010-2011, hän olisi saanut sen keskimäärin n. 130 000€:lla. Jos hän myisi nyt asuntonsa,  hän saisi siitä tilastojen valossa jopa 36% enemmän eli 180 000€. Aika hyvä diili, ellei ole joutunut maksamaan välissä kalliita yhtiön remontteja. Jos hän vaihtaa nyt isompaan asuntoon, niidenkin hinnat ovat varmasti nousseet, mutta yleensä lisäneliöt ovat suhteessa halvempia. Mitä pienempi asunto, sitä kalliimpi on yleensä yhden neliön hinta, KotiKylän Katja Änkilä toteaa.

Taulukossa näkyy valituilla Helsingin postinumeroalueilla myytyjen yksiöiden keskimääräiset velattomat kauppahinnat ja keskineliöhinnat vuosina 2016-2018 ja 2010-2011.