1. Aloita asunto-osakkeen myynti tilaamalla asunnon viralliset asiakirjat
Asunto-osakkeen myynti kannattaa aloittaa helpoimmasta hommasta eli virallisten papereiden hankinnasta. Asuntokaupan asiakirjat saat isännöitsijältäsi tai jos häntä ei ole, taloyhtiön hallituksen puheenjohtajalta. Isännöitsijät perivät dokumenteista yleensä toimitusmaksun.
Asunto-osakkeen myynnissä tarvittavia papereita ovat 1) isännöitsijäntodistus, 2) yhtiöjärjestys 3) viimeisen yhtiökokouksen pöytäkirja ja 4) yhtiön tuloslaskelma ja tase ja 5) kunnossapitotarveselvitys, josta selviävät yhtiössä suunnitteilla olevat remontit.
Isännöitsijä vastaa toimittamiensa paperien oikeellisuudesta ja sekä myyjä että ostajat voivat kysellä häneltä lisätietoja niihin liittyen.
2. Selvitä yhtiön ja asunnon remontit
Isännöitsijältä saamistasi taloyhtiön papereista selviävät yhtiössä toteutetut ja tulossa olevat tärkeimmät remontit. Jos et ole varma remonttien aikataulusta ja päätösten tilasta, selvitä tilanne isännöitsijältä ennakkoon ennen kuin asunnon myynti alkaa. Anna myös kiinnostuneille ostajaehdokkaille isännöitsijän yhteystiedot.
Oletko teettänyt omassa asunnossasi remonttia, joka on vaatinut taloyhtiön tai rakennusvalvonnan luvan tai suostumuksen? Jos kyllä, etsi remontin lupa-, valvonta- ja tarkastusasiakirjat valmiiksi ennen kuin asunto-osakkeen myynti alkaa. Jos aiempi omistaja on teettänyt ison remontin, kokoa senkin dokumentit.
Muista myös, että asunnossasi sattuneista vesivahingoista on kerrottava kiinnostuneille ostajaehdokkaille jo ennen kun he jättävät tarjouksen. Tämä pätee, vaikka vahinko olisi johtunut naapurin vuodosta ja korjattu jo kauan sitten.
3. Selvitä yhtiön ja asunnon tiedot
Kun myyt asunto-osaketta, et myy itse asiassa seiniä ja lattioita vaan osakkeita asunto-osakeyhtiöstä. Niinpä sinun on itsekin ymmärrettävä, millaisesta yhtiöstä on kyse. Mikä on yhtiövastikkeen suuruus ja onko asunnolla maksamatonta yhtiölainaa? Onko yhtiössä lunastuslauseke, joka oikeuttaa toisen osakkeenomistajan ostamaan asuntosi samaan hintaan, milllä ajattelit myydä sen sukulaispojalle? Näihin asioihin saat onneksi vastauksen tilaamastasi isännöitsijäntodistuksesta.
Kaikkea et löydä kuitenkaan isännöitsijäntodistuksesta. Sinun on itse selvitettävä, onko kylpyhuoneissasi vesieristys ja onko keittiön taso muovin näköistä marmoria vai marmonin näköistä muovia?
Sinulle nämä asiat ovat voineet olla samantekeviä mutta ei auta. Lain mukaan asuntoaan myyvällä on tiedonantovelvollisuus, eli kodin omistajan on annettava ostajalle ennen tarjouksen tekoa kaikki tieto, mikä voi vaikuttaa kauppaan. Kun kirjaat asuntosi oleelliset tiedot jo netin myynti-ilmoitukseen, säästät aikaa ja hermojasi.
4. Päätä, mitä kauppaan kuuluu
Suomessa asuntokauppaan kuuluvat aina kaikki asuntoon kiinteästi asennetut laitteet ja varusteet, joita myyjä ei voi irrottaa jättämättä selviä ja rumentavia jälkiä. Tällaisia ovat esim. kaiteet, vaatekomerot, pihalla kasvavat puut ja pensaat, ilmalämpöpumput sekä kylpyhuone- ja keittiökalusteet. Samoin asunnon tarpeisto eli asunnon käyttötarkoituksen kannalta oleelliset tavarat kuuluvat aina kauppaan. Esimerkkejä ovat jää- ja pakastekaappi, sälekaihtimet, pyykinkuivausteline ulkona sekä postilaatikko. Et voi siis napata niitä mukaasi uuteen kotiin etkä periä niistä lisähintaa. Ne lasketaan kuuluvaksi myyntihintaan ja piste.
Jos haluat myydä kaupan yhteydessä koti-irtaimistoa, esimerkiksi huonekaluja, et voi sisällyttää niitä asunnon myyntihintaan vaan ne on hinnoiteltava erikseen. Niistä tulee tehdä kauppakirjan liitteeksi erillinen irtaimistoluettelo, jossa luetellaan myytävät esineet, niiden hankinta-ajat ja todellinen arvo kaupantekohetkellä. Jokainen perheenjäsen voi myydä tavanomaista koti-irtaimistoa verottomasti, jos henkilökohtaiset myyntivoitot ovat alle 5 000 euroa. Lisätietoa löydät verottajan sivuilta.
5. Mieti asunnon myyntihinta
Asunto on yksityishenkilölle iso investointi, jossa ei ole automaattista peruutusoikeutta. Siksi asunnon hinta on tärkeässä roolissa sekä myyjälle että ostajalle.
Käytetyillä asunnoilla ei ole ohjehintoja ja asunnon lopullinen hinta määräytyy aina sen mukaan, millä myyjä on valmis myymään ja kiinnostunein ostaja ostamaan.
Jos käytät asuntosi markkinoinnissa asuntoportaaleja tai myyt välittäjän kautta, sinun on kuitenkin päätettävä myyntihinta, joka kirjataan myynti-ilmoitukseen. Hintapyyntösi ei kuitenkaan sido sinua. Asuntokaupassa myyjän ei tarvitse myydä eniten tarjoavalle tai sille, joka maksaa ensimmäisenä täyden hinnan. Voit myydä kelle haluat ja mihin hintaan tahansa tai olla myymättä ollenkaan.
Huomioi kuitenkin, että vaikka et myisi asuntoasi, provisiopohjainen välittäjää voi olla oikeutettu palkkioon, jos saat tarjouksen joka ylittää välittäjän kanssa sopimasi hintarajan.
Lue lisää asunnon hinnan määrityksestä täältä ja tilaa halutessasi meiltä LKV:n laatima kirjallinen asunnon hinta-arvio, joka kertoo perustellusti asuntosi ajantasaisen arvon ja antaa suosituksen myyntihinnasta. KotiKylän hinta-arviot tehdään aina verottajan ja pankkien hyväksymällä kauppa-arvomenetelmällä ja niissä otetaan huomioon laajasti asuntosi erityispiirteet.
6. Käynnistä asunnon markkinointi
Nykyään asunnot esivalitaan netissä. Nettimarkkinoinnin tehtävänä on vakuuttaa ostajat siitä, että asuntosi on kiinnostava ja hintansa arvoinen ja siihen kannattaa tutustua myös paikan päällä.
Parhaat markkinointikanavat ovat edelleen Oikotien asunnot, Etuovi.com ja ns. puskaradio. Puskaradiolla tarkoitamme sitä, että kerrot esimerkiksi naapurustolle ja alueesi Facebook-ryhmässä, että kotisi etsii uutta hyvää omistajaa.
Jos kotisi esittely netissä ei ole edustava ja hinta oikealla tasolla, hyväkin markkinointi menee hukkaan ja asuntosi jää turhaan “hyllylle”. Siksi suosittelemme, että ostoslistallasi on ammattikuvaajan asuntokuvaus ja ajantasainen ja laadukas asunnon pohjapiirros ennen kuin aloitat asuntosi julkisen myynnin. Saat molemmat edullisesti meiltä.
Asuntoesittelykin on osa asunnon markkinointia. Asunnon omistaja voi hyvin hoitaa esittelyt itse: Hän tuntee kotinsa parhaiten ja osaa vastata parhaiten sitä koskevin kysymyksiin. Omistaja myös vastaa lain mukaan aina asunnostaan ostajille annetuista tiedoista, myös mahdollisen välittäjän antamista.
Asuntokauppa ei ole rakettitiedettä, muttei myöskään yksinkertaista makkarakauppaa. Ostotarjouksen hyväksymisen ja kauppakirjan teon kanssa kannattaa olla tarkkana, sillä suullinen sopimuskin voi olla pätevä eikä peruutusoikeutta tai palautusoikeutta asuntokaupassa ole.
KotiKylän LKV voi tehdä asunto-osakkeen kauppakirjan tai asuinkiinteistön kauppakirjan puolestasi ja viedä kauppasi turvallisesti maaliin yhteistyössä ostajan ja pankkien kanssa. Opastamme myös varainsiirtoveron maksamisessa ja kiinteistökaupan lainhuudossa.
Jos käytät myynnissä välittäjää, valitse sellainen, joka on hyvä sekä ihmisten että asuntokaupan asiakirjojen, ohjeiden ja lakipykälien kanssa. Välittäjiä, kuten kaikkia ihmisiä, kun on moneen junaan.
