Asunnon myynti on oston helpottamista
Miten asunnon myynti onnistuu parhaalla mahdollisella tavalla?
Ei siten, että palkkaat välittäjäksi ryhtyneen julkkiksen tai julkkikseksi ryhtyneen välittäjän esittelemään kotia. Ei myöskään siten, että päätät myydä itse, nappaat kännykällä valokuvat, vedät hihasta mieluisan hinnan, kyhäät myynti-ilmoituksen asuntoportaaliin ja jäät odottamaan yhteydenottoja.
Asunnon myynti itse onnistuneesti vaatii, että teet asuntoosi ihastumisen ja sen ostamisen ihmisille mahdollisimman helpoksi. Me kerromme, miten se tapahtuu.
Mietipä aikaisempia asuntokauppojasi? Niitä, missä olit ostajana. Mikä sai sinut ensin ihastumaan ja sitten ostamaan kotisi?
Hyvällä asunnon myynti-ilmoituksella kotisi pääsee jatkoon
Jos olet ostanut edellisen asuntosi viimeisen 20-vuoden aikana, löysit sen todennäköisesti netistä ja katsoit sen kuvat netissä ennen päätöstä esittelyyn menosta. Alan ammattilaiset korostavat asunnon myynnissä hyvien valokuvien merkitystä ja ne ovatkin todella tärkeitä. Kotien ensiesittelyt pidetään nykyään netissä 24/7 ja kuvat vetoavat siellä ostajan tunteisiin, kun taas asunnosta annetut faktat vetoavat järkeen. Huonolaatuiset kuvat saavat helposti koko kodin vaikuttamaan huonolaatuiselta.
Ellei kyse ole uudiskohteesta tai sijoitusasunnosta, asunnon myynti-ilmoituksen tärkein tehtävä on päästä ostajan ostoslistalla jatkoon. Ostajalle selviää yleensä vasta esittelyssä, voisiko asunnosta tulla koti ja kannattaako sen kanssa edetä.
”Ilmoitusten selaaminen kävi työstä. Olin aamulla ekana ja illalla vikana Oikotiellä. Oli turhauttavaa, kun mikään ilmoituksista ei innostanut. Oi sitä riemua, kun kiinnostava koti löytyi netistä ja se sopi budjettiinkin. Kuvia katsottiin uudestaan ja uudestaan. Huonejärjestystä suunniteltiin. Asuinaluetta Googlattiin.”
”Nettiesittely kuvineen antoi siitä asunnosta epämääräisen kuvan. Kuvakulmat olivat outoja ja kuvat olivat hämäriä ja tärähtäneitä. Päätimme olla rohkeita ja mennä katsomaan. Perheen tytär hoiti esittelyn mallikkaasti. Asunto olikin yllätykseksemme todella kiva, ihastuimme heti. Vieläkin harmittaa, että mokasimme tarjousneuvotteluissa ja asunto meni ohi vaivaisen kymppitonnin takia”
Asunnon myynti itse onnistuu ammattilaisen tavoin, kun tilaat KotiKylän Kaupasta ammattikuvaajan ottamat edustavat sisä- ja ulkokuvat nopeasti ja edullisesti. Jos kotisi on tyhjillään tai sen sisustus ei ole paras mahdollinen, voit tiedustella myös kuvia virtuaalisisustuksilla.
Onko sinulla asunnostasi olemassa edustava ja ajantasainen digitaalinen asunnon pohjapiirros? Ellei, tilaa se verkkokaupastamme. Maksamalla muutaman kympin lisää saat selkeän peruspohjan lisäksi myös 3d-pohjapiirroksen mallikalusteilla
Esittely on asuntosi H-hetki
Muistatko, kun menit nykyiseen kotiisi ensi kertaa? Mikä vuodenaika oli? Miltä siellä näytti? Miltä sinusta tuntui? Esittelyyn meno voi olla kotia etsivälle jännittävä tapahtuma. Sitähän saattaa olla matkalla ensi kertaa tulevaan kotiinsa.
Kotiaan etsivällä ostajalla on aistit hereillä ja tunteet vahvasti mukana. Ei ihme, että jotkut myyjät laittavat ennen esittelyä tuoreita tulppaaneita maljakkoihin tai paistavat pullia kotoisan tuoksun saamiseksi.
Ostajat eivät yleensä tutkaile, onko kaappien päällä pölyä tai ovatko ikkunat putipuhtaat. Yleisvaikutelma ratkaisee. Jos haluat saada kodin nopeasti esittelykuntoon, tuuleta, tyhjennä ja pyyhi pöydät, avaa verhot, oio sohvatyynyt, petaa sängyt ja kerää lelut ja muut tavarat lattioilta ja vääristä paikoista.
Asunnon epäjärjestys ja tavarapaljous vaikeuttavat asuntoon ihastumista ja ostamista. Laskupinot, vaatekasat, likaiset astiat tai likapyykkiä pursuavat pyykkikorit kuuluvat tavalliseen arkeen, eivät ihmisten kotiunelmiin. Ne tekevät ostajille levottoman ja epämukavan olon ja vaikeuttavat asunnon hahmottamista ja havainnointia. Ne pitävät huolen, että asunnon myynti ei onnistu. Ei ainakaan sillä hinnalla ja aikataululla, millä haluaisit.
”Talo näytti kuvissa hienolta, olimme henkisesti jo melkein ostaneet sen. Kun menimme paikan päälle, jo pihakäytävällä vastaan tulivat rämät kottikärryt ja kaikenlaista rompetta. Sisällä listat repsottivat ja kaikki oli vähän sinne päin. Kukaan ei ollut vaivautunut laittamaan tavaroita paikoilleen. Välittäjässä ei ollut mitään vikaa, mutta emmehän me välittäjää olleet ostamassa. Kiinnostus asuntoon rapisi saman tien.”
Anna asuntoon tutustujalle aikaa ja rauhaa
Kiire on nykyajan vitsaus. Moni kiinnostava asunto jää ostajilta näkemättä vain siksi, ettei heille löydy sopivaa esittelyaikaa.
Yleisesittelyt voivat tuntua asunnon myyjän näkökulmasta aikataulullisesti käteviltä, mutta ostamisen kannalta ne ovat usein hankalia. Jos asunnossa on samaan aikaan paljon kävijöitä, kukaan ei voi tutustua asuntoon rauhassa. Jos siellä taas ei ole ketään, kävijöissä herää pelko, että onko asunnossa jotakin vikaa.
Jos ovi käy koko ajan ja uusia ihmisiä tulee paikalle, myös kodin tunnelman aistiminen voi olla hankalaa. On myös vaikea kuvitella asuntoa tulevana kotinaan, jos vieressä yksi tenttaa esittelijältä asunnon rakennusvirheistä ja toisaalla toinen ostaja on jättämässä jo tarjousta.
”Eräs välittäjä, nuorehko mies, ei suostunut näyttämään kallista taloa minulle toista kertaa, jos mieheni ei pääsisi mukaan. Yritin selittää, että mies on töissä ja haluaa että tulen mittailemaan, mutta turhaan. No, päätimme unohtaa koko talon. Asunnon myynti jatkuikin sitten tosi pitkään, eikä ihme.
”Kiinnostava asunto oli tullut myyntiin ja soitimme oitis sitä myyvälle välittäjälle. Sitä ei päässyt katsomaan, kun omistaja oli kai ulkomailla. Välittäjä lupasi ilmoittaa koska pääsee. Yhteydenottoa ei koskaan tullut. Me ostimme toisen asunnon ja tämän asunnon myynti näytti kestävän ainakin vuoden.”
Kiinnostuneiden ostajien on yllättävän vaikeaa saada sovittua heille sopivia esittelyaikoja. Joskus asuntoa esittelevät välittäjät tai itsemyyjät eivät edes vastaa yhteydenottoihin tai esittelyn saa sovittua vasta pitkän ajan päähän.
Asunnon myynti itse on siitäkin hyvä, että saat myös esitellä asuntosi itse. Sinähän tunnet asuntosi parhaiten ja osaat myös vastata parhaiten sitä koskeviin kysymyksiin. Tämä on tärkeää, koska vastaat joka tapauksessa Suomen lain mukaan aina asunnostasi annetuista tiedoista, myös välittäjän antamista. Myös esittelyjen aikataulutus on helpompaa, kun sovit ne itse.
Asunnon myynti itse epäonnistuu joskus tiedon puutteen vuoksi
Omistuskodin halutaan tuovan elämään iloa, vakautta ja turvallisuutta, ei riskejä tai ikäviä yllätyksiä. Kotiunelmien vastakohtina ovat kauhutarinat hometaloista, asuntokauppariidoista tai pakkomyynneistä.
Jotta asunnon myynti itse onnistuisi, tuleville ostajille pitäisikin saada luotua mahdollisimman turvallinen tunne sekä asunnosta että kauppakumppaneista.
Tieto helpottaa asunnon myyntiä.
Kun sinulla on asunnon myynti itse suunnitelmissa, kannattaa hankkia asunto-osakkeen tai kiinteistön viralliset asiakirjat sähköisessä muodossa jo hyvissä ajoin. Niistä selviää moni sinua ja ostajia kiinnostava asia.
Asunto-osakkeen myyntiasiakirjoista selviävät mm. yhtiössä tehdyt ja tuloillaan olevat isot remontit sekä yhtiön mahdolliset poikkeamat normaalista asunto-osakeyhtiöiden vastuunjaosta. Kiinteistön asiakirjoista taas selviää, kuka kiinteistön omistaa, kohdistuuko kiinteistöön rasitteita tai oikeuksia ja onko kiinteistö pantattu lainan vakuudeksi.
Sinun pitää pystyä kuvaamaan asunnossasi tai talossasi tehdyt ja tulevat remontit selkeästi ja ymmärrettävästi ostajille, joista valtaosa ei ole rakennusalan ammattilaisia. Samoin kaikki, mikä voi aiheuttaa asunnon tuleville omistajille jatkossa iloa, hyötyä, vaivaa, harmia tai kustannuksia.
Vanhoissa omakotitaloissa, joiden kuntoa ostajan on vaikea arvioida myyjän kannattaa teettää perusteellinen kuntotarkastus jo ennen asunnon myyntiin laittoa. Uudemmissa taloissa ja yhtiömuotoisissa pientaloissa kuntotarkastuksen voi tehdä yhdessä ostajan kanssa ennen kaupantekoa.
Hankalimpia ostettavia ovat asunnot, joissa hallinnanjakosopimuksen teko tai yhtiöjärjestysten uusiminen on jäänyt puolitiehen sekä kodit, joihin on tulossa isoja remontteja, mutta remonttien hinnoista ja aikataulusta ei ole tietoa.
”Oli sellainen kaksikerroksinen vanha puuhuvila, jossa alakerta oli myytävänä ja yläkerran omisti toinen perhe. Talossa oli iso piha ja se kuului asuntoyhtiöön, johon kuului myös 70-luvun rivitalo. Mikä pahinta, rivitalo vaati peruskorjausta eikä yhtiöjärjestyksessä oltu sovittu kunnolla osakkaiden vastuista, velvollisuuksista ja kustannusten jaosta. Ei sellaista uskaltanut ostaa.”
”Putkiremontin suunnittelu oli yhtiössä käynnissä eikä yhtään tiennyt, onko remontti tulossa vuoden päästä vai kolmen vuoden päästä. Ei myöskään tiedetty, tehdäänkö remontti perinteisesti tai sukittamalla. Hinnan määritys oli mahdotonta ja olisihan remontti vaikuttanut asumismukavuuteenkin.”
Valitseeko kotisi omistajansa?
Koti ei ole vain seiniä ja lattioita, erkkereitä ja ikkunoita. Putkiremontteja, lämmityslaskuja, yhtiövastikkeita tai kiinteistöveroja. Se on osa meitä. Paikka, jossa olemme suojassa maailman tuulilta. Paikka, jossa voimme olla sellaisia kuin olemme. Paikka, jossa voimme levätä, kasvaa, kohdata rakkaitamme ja virkistyä.
Meistä useimmat muistavat ensitapaamisensa kotinsa kanssa. Joskus se on rakkautta ensi silmäyksellä. Joskus se on hämmentävä ja rakkaus herää pikkuhiljaa, ajan kanssa. Matkoilta ikävöimme kotiin. Unissa seikkailemme entisissä kodeissamme. Juoksemme portaita, löydämme uusia huoneita, koputtelemme entisiin oviin. Koti on sydämen asia.
Asunnon myyjän on hyvä ymmärtää, että kodin löytämiseen ja ostoon liittyy ihmisillä intuitiivisia ja hengellisiä tuntemuksia.
”Kun kävelin siihen asuntoon sisään, siellä näytti ja tuntui heti kodilta. Lapset hihkuivat ja jakoivat jo huoneita. Tuli tunne, että talo valitsi meidät. Murehdin vain, että riittävätkö rahamme tähän ja onko tämä sittenkin pommi.”
”Olen nähnyt monesta kodistani unta jo ennen sen löytämistä. Sitten se vain tulee elämässä vastaan, unieni talo ja tiedän heti, että sinne minun on muutettava.”
”Lapsiperhe oli tullut meille asuntoesittelyyn. Esittely meni mukavasti, jutustelimme niitä näitä. Perhe halusi tulla uudestaan heti seuraavana päivänä ja suostuimme. Perheen isä istahti yhtäkkiä sohvallemme kuin olisi kotonaan. Saman päivän iltana he tekivät tarjouksen.”
”Kun menimme kotiimme ensi kerran, se oli hurjassa kunnossa. Se oli ollut toimistona. Jugendhuoneiston katot oli peitetty jollakin levyllä ja kylpyhuone ja keittiö huusivat remonttia. Hinta oli budjettimme ylärajoilla .Mutta emme välittäneet. Mahtava sijainti. Näkymät. Kaari-ikkunoiden rivistö. Vanhat lankkulattiat. Teimme tarjouksen samana päivänä, sillä tässä oli kotimme ja muutkin halusivat sen.”
Voiko kodillasi olla hintaa?
Kotia ei mitata rahassa, mutta asunnoilla on aina hintansa ja ostajilla budjettinsa.
Käytyään useammissa asuntoesittelyissä ostajille syntyy käsitys heitä kiinnostavien asuntojen hintatasosta. Myyjillä taas on oma subjektiivinen käsitys kotinsa arvosta.
Asunnon hinnan määritys on joskus vaikea rasti ammattilaisillekin, sillä asunnot ovat aina enemmän tai vähemmän uniikkeja. Asuntojen kunnon määritykseen ei ole alalla yhteistä kriteeristöä eikä asunnoilla ole ohjehintoja. Kunkin asunnon todellinen kauppahinta määräytyykin aina markkinan mukaan. Välittäjät antavat suullisia hinta-arvioita osana uusasiakashankintaansa.
Asunnon myynti itse saattaakin kompastua hinnoitteluvirheeseen. Naapurin asunto saattaa olla ihan erilainen kuin sinun. Jos yrität myydä kotiasi liian kalliilla, kukaan ei kiinnostu ja myynti pitkittyy. Pahimmillaan ostajat alkavat kuvitella, että asunnossasi on jotain vikaa, kun se ei ole mennyt kaupaksi. Jos taas myyt liian halvalla, menetät rahaa.
KotiKylästä voit tilata puolueettoman kirjallisen asunnon hinta-arvion. Kirjallinen arviomme on aina LKV:n tekemä ja kattavasti ja selkeästi perusteltu. Sen teossa hyödynnetään asunnosta antamiesi tietojen ja kuvien lisäksi laajaa markkinadataa ja vastaavien asuntojen toteutuneita kauppahintoja. Saat meiltä kirjalliset hinta-arviot myös omakotitaloille ja vapaa-ajanasunnoille.
Kirjalliset hinta-arviomme soveltuvat asuntokaupan lisäksi mm. perunkirjoitukseen, ositukseen tai pankeille asunnon vakuusarvon määritykseen. Arviot tuotetaan pankkien ja verottajan vaatimalla kauppa-arvomenetelmällä, eivätkä ne vaadi käyntiä asunnossa. Saat valmiin arvion tarkastettavaksi kahdessa arkipäivässä asuntosi tietojen ja kuvien toimituksesta.
Ulkopuolisen asiantuntijan laatima kirjallinen ja puolueeton hinta-arvio palvelee sekä asunnon myyjiä ja ostajia. Se kertoo, mikä on juuri tietyn asunnon tai talon oletettu arvo juuri tässä markkinatilanteessa ja mihin faktoihin arvio perustuu.
Ilman ulkopuolisen tekemää perusteltua arvioita hinnoista on vaikea kiistellä, sillä ihmisen hintakäsitykset ovat aina subjektiivisia.
On hyvä muistaa, että ketään ei voi pakottaa myymään tai ostamaan hinnalla millä hyvänsä. Niin kauan kuin tarjousta ei ole hyväksytty, kumpikin osapuoli voi jättää kaupat tekemättä. Joskus satojen tuhansien eurojen arvoiset asuntokaupat kariutuvat vain siksi, että myyjän toivomasta hinnasta jää muutama tonni puuttumaan eikä kumpikaan osapuoli anna periksi. Tällaisissa periaatteellisissa mutta turhanpäiväisissä hintakiistoissa ei ole järkeä kenenkään kannalta.
Kummankaan osapuolen ei kannattaisi antaa satojen tuhansien eurojen arvoisen kotikaupan kaatua kymppitonnin näkemyseroon hinnasta.
”Tuli hieno paritaloasunto myyntiin, mutta sen hinnassa oli ainakin 50% ilmaa. No ei sitä kukaan koskaan ostanutkaan. Koko naapurusto tiesi tilanteen.”
”Myyjillä oli pakkomielle saada asunnosta sama kuin mitä naapuri oli saanut vuosia sitten. He eivät edes vastanneet tarjoukseemme, vaikka olisimme olleet valmiita tulemaan vastaan. Talo oli myynnissä ainakin 1,5 vuotta ja siitä ison osan ilman asukkaita.”
”Löysimme ihanan kodin ja teimme heti tarjouksen. Yritimme tinkiä hitusen hinnasta, koska kuvittelimme että kuuluisi asiaan. Myyjä teki meille vastatarjouksen: Koska olimme ensimmäisiä tarjoajia, saamme ostaa hänen asuntonsa pyyntihinnalla. Tartuimme tähän heti: Tämä oli jalo ele, sillä hän oli saanut asunnostaan jo useamman täyden hinnan tarjouksen.”
Kun kodillesi on löytynyt seuraava asukas, anna meidän laatia asunnon kauppakirja. Näin varmistat, että kaupat menevät maaliin oikeaoppisesti ja turvallisesti molempien kannalta. Onnea asuntokauppasi.
